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 德慶法律常識 |
·房地產(chǎn)權(quán)注銷登記
一、提交資料1、房地產(chǎn)登記申請書（原件）；2、當事人身份證明（原件及復印件）或單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復印件）；3、委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；權(quán)利人為自然人，委托書需公證：1）在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認。2）臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會核對，并出具確認當事人持有的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明。3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認證。4、房地產(chǎn)權(quán)證（原件）。二、房屋滅失注銷登記，除需提交上述1-4項資料外，還需提交：5、房地產(chǎn)管理部門或房屋土地調(diào)查成果管理機構(gòu)等有關(guān)部門出具的房屋倒塌、滅失的證明（原件）。三、因土地使用權(quán)終止引起的注銷登記，除需提交上述1-4項資料外，還需提交：5、房地
·項目轉(zhuǎn)讓期間對預售商品房的規(guī)定
受讓方與預售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應當?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預售許可證。預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。
·股權(quán)重組方式實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓
公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及項目本身的交易費用和政府規(guī)費，其轉(zhuǎn)讓成本低，手續(xù)簡略。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)停建、緩建項目的轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)和資本市場化運作，是開發(fā)商在市場競爭中優(yōu)勝劣汰而導致的項目公司股權(quán)的兼并和收購，此種操作方法值得深入研究。此外，房地產(chǎn)停建、緩建項目轉(zhuǎn)讓還有其它方法，這主要是指政府主導下的轉(zhuǎn)讓，如政府收回土地再另行出讓他人，政府啟動收地程序而有條件地不執(zhí)行，推動投資人協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及以包銷方式實施項目轉(zhuǎn)讓等。1、股權(quán)兼并與無能力繼續(xù)開發(fā)的項目轉(zhuǎn)讓。一個或多個公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務均轉(zhuǎn)移給另一個公司，即為公司兼并。其操作層面針對“爛尾樓”分析，鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無力繼續(xù)開發(fā)，與其破產(chǎn)，不如將股權(quán)和責任均轉(zhuǎn)移給受讓公司；而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式
·轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件
屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。
·“爛尾”樓處置的法律操作方案
(一)行政推動、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。即行政機關(guān)啟動收地程序但實際不執(zhí)行,以此督促投資人自行與他人協(xié)商轉(zhuǎn)讓項目,其項目債務由當事人約定處理(原則上是由受讓人繼續(xù)履行)。該方案比較適用于投資人態(tài)度積極、建設項目財務狀況尚未完全惡化的情況,政府部門不需承擔清理債務的責任。(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機關(guān)實施收地程序,在對已完成建筑工程價值量進行估價的基礎上拍賣建設工程,該項目由受讓人繼續(xù)開發(fā);原債權(quán)人,除小業(yè)主的預購合同由受讓人繼續(xù)履行外,其他債權(quán)人均采取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產(chǎn)商之間的經(jīng)濟糾紛(拍賣所得價款進行提存,作為房產(chǎn)商承擔經(jīng)濟責任的擔保)。該方案的特點是將項目轉(zhuǎn)讓與債務清理相分離,優(yōu)點是行政機關(guān)的操作比較簡單,項目也不再負擔債務,缺點是項目起拍價高,完成轉(zhuǎn)讓的可能性較小,而且在施工承包人實際占據(jù)工程的情況下,可能激化社會矛盾。該方案
·南京律師提供收購爛尾樓項目法律服務
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，既有成功開發(fā)的案例，也有許多因為資金、規(guī)劃、體制等種種原因無法建設的爛尾樓，而隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)熱的興起，爛尾樓在每個城市均有出現(xiàn)。而爛尾樓的形成不僅影響到開發(fā)者與建設者，特別是商品房爛尾，涉及眾多小業(yè)主利益，往往出現(xiàn)許多社會矛盾，故各級政府、法院及涉案當事人均希望爛尾樓能得到圓滿解決。基于市場的需求，我們已開展且正在為委托人提供爛尾樓收購的系統(tǒng)法律服務。現(xiàn)將服務內(nèi)容進行發(fā)布，以方便有此需求的當事人了解。階段一：了解項目基本情況、確定項目收購方式：1．代理、協(xié)助委托人會見上海市有關(guān)人民法院執(zhí)行庭法官及拍賣行工作人員，了解項目狀況、負債數(shù)額并探討收購方式；2．協(xié)助委托人會同項目公司各債權(quán)人確定負債數(shù)額、探討償債方式；3．審查爛尾工程有關(guān)的全部訴訟法律文件；4．調(diào)查項目公司的工商登記狀況，
·缺陷工程的受害人為什么要盡快通知保險人或保證人？
建筑工程通常工期很長，履約過程也相當復雜。為了保證承包商能夠按照合同要求完成合同義務，業(yè)主通常要求承包商提供履約保函或履約擔保書。在承包商沒有按照合同履行合同時，保證人根據(jù)保函的條款補償和支付業(yè)主相應的損害賠償費用。通常銀行或保險公司作為保證人提供有關(guān)保函或保險。通常在保函或保險中有三個日期需要引起有關(guān)當事人的注意。一是在缺陷工程造成損失后，被保險人及時通知保險人；二是在規(guī)定的期限內(nèi)（一般60日），被保險人向保險人提供有關(guān)損失的詳細材料；三是在損失發(fā)生后一定期限內(nèi)（一年或更長時間），如果被保險人不主張權(quán)利，就不得提起訴訟要求賠償。我國《保險法》第二十六條規(guī)定：“人壽保險以外的其他保險的被保險人或者受益人，對保險人請求賠償或者給付保險金的權(quán)利，自其知道保險事故發(fā)生之日起二年不行使而消滅。人壽保險的被保險人或者受益人對保險人請求給付保險金的權(quán)利，自其
·建筑物有缺陷，受害人索賠的依據(jù)
通常情況下，缺陷建筑物的所有者或占有者與該缺陷的責任人沒有直接合同關(guān)系。這樣，缺陷建筑物的所有人或占有人直接向工程師、承包商、供應商索賠就有一定的困難。在這種情況下，要借助有關(guān)侵權(quán)的法律來索賠。侵權(quán)責任與合同責任構(gòu)成民事責任體系中最主要的兩個組成部分。侵權(quán)責任主要是一種法律規(guī)定的責任。在我國與建筑質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)很多，比較常用的有《民法通則》、《合同法》、《建筑法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費者權(quán)益保障法》。此外，2000年1月30日國務院頒布了《建設工程質(zhì)量管理條例》，這是我國專門管理建設工程質(zhì)量的行政法規(guī)，內(nèi)容比較完整全面。如果缺陷建筑物的受害人根據(jù)合同起訴有困難，可以直接根據(jù)上述法律起訴。我國《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權(quán)責
·缺陷工程分包商和供應商的質(zhì)量責任
分包商對缺陷工程的責任規(guī)定的分包合同中，而分包合同的質(zhì)量責任與主合同的責任是聯(lián)系在一起的。此外，分包合同中可能還有特別的質(zhì)量責任規(guī)定。我國《建筑法》第五十五條規(guī)定：“建筑工程實行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負責，總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應當對分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔連帶責任。分包單位應當接受總承包單位的質(zhì)量管理。”這一規(guī)定進一步強化了分包工程的質(zhì)量責任。國務院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理條例》對此也有同樣的規(guī)定。對于分包工程，建筑工程質(zhì)量受到總承包單位和分包單位的雙重保護。受到損害的當事人既可以向總承包單位索賠，也可以向有關(guān)的分包單位索賠。供應商由于同工程的實際建造無關(guān)通常不適用有關(guān)建筑法規(guī)。供應商通常提供特定的產(chǎn)品，他們要按照《產(chǎn)品質(zhì)量法》的規(guī)定對其產(chǎn)品承擔質(zhì)量責任。
·其他當事人對建筑質(zhì)量缺陷的責任
其他當事人，盡管對導致缺陷沒有關(guān)系，也可能承擔建筑物缺陷的責任。有關(guān)法規(guī)規(guī)定的出租人、制造商、出賣人和房地產(chǎn)代理商對建筑缺陷承擔責任，有關(guān)當事人應注意。在商業(yè)出租交易中，房地產(chǎn)商應當保證其房地產(chǎn)適用于預期的商業(yè)用途，這一規(guī)定即使沒有規(guī)定在合同中，房地產(chǎn)商也應保障，否則他就將承擔相應的責任。此外，一般要求房地產(chǎn)的代理商應對其代理的房地產(chǎn)進行合理的檢查。如果該代理商沒有進行合理的檢查或者對于不動產(chǎn)的情況的質(zhì)量保證與實際情況不符，則他也要承擔責任。有的國家的法律要求經(jīng)紀人必須對不動產(chǎn)進行合理的、有能力的、勤勉的目視檢查，并向潛在的買方披露在檢查中發(fā)現(xiàn)的所有可能影響不動產(chǎn)價值和期望的事實。代理商沒有進行合理檢查要承擔修補缺陷的責任。在一個案例中，經(jīng)紀人從一個鄰居那里了解到房屋地基可能有問題，因為這個鄰居對自己房屋的地基進行了更換，而且經(jīng)紀人了解到這一
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