商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”
這里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。在實踐中，對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學(xué)者們的看法并不一致。我們認為，商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規(guī)定來看，如前所述，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定，預(yù)售方應(yīng)當將預(yù)售合同報有關(guān)部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預(yù)售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機關(guān)只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案；其次，在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方處于比較弱的地位，面臨的風(fēng)險比預(yù)售方要大得多。所以，如果認為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件，那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案，預(yù)售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預(yù)售第三人，預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責任，這極不利于保護預(yù)購方的利益。所以，登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件，而應(yīng)當是對抗要件。我們認為，商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記，是指權(quán)利人在對未來取得的物權(quán)享有請求權(quán)時，法律為保護這一請求權(quán)的實現(xiàn)而對其進行的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的請求權(quán)，以確保權(quán)利人于將來能夠取得物權(quán)，它具有排他性，可以對抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請求權(quán)以排他的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴張（注：孫憲忠：《論不動產(chǎn)物權(quán)登記》，《中國法學(xué)》1996年第5期）。在商品房預(yù)售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題，而只能是進行預(yù)售合同的登記。預(yù)購方經(jīng)過登記所取得的是待建房屋所有權(quán)的請求權(quán)，而不是一種物權(quán)。預(yù)購方根據(jù)這種請求權(quán)，就可以在商品房建成后，請求預(yù)售方交付房屋并辦理物權(quán)的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，對預(yù)購方也是無效的。可見，盡管預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種請求權(quán)，但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)，有學(xué)者將其稱之為準物權(quán)（注：錢明星、姜曉春：《房屋預(yù)售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學(xué)》1996年第5期）。所以，商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。
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