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商品房預售合同是否為期貨買賣合同
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法律知識
商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性,所以,有的學者將商品房預售合同稱之為房屋的
期貨
買賣合同(注:范成山:《建立期房抵押制度勢在必行》,《經濟與法》1995年第5期。)。我們認為,將商品房預售合同稱之為
期貨
買賣合同是錯誤的,是對
期貨
買賣合同的一種誤解。所謂
期貨
買賣合同,是指
期貨
交易所為進行
期貨
交易而制訂的統一規定商品的等級或
證券
的種類和數量、交貨期限和地點等的合同,通常采用“標準合同”形式。
期貨
買賣合同具有如下主要特征:(1)
期貨
買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的,而是在
期貨
交易所通過公開競價的方式而確定的;(2)
期貨
買賣的標的是合同本身,而不是
期貨
買賣合同中所約定的貨物;(3)
期貨
買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現,而不在于獲取現實的貨物,所以,在
期貨
買賣中,極少有進行實物交割的:(4)
期貨
買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件,如糧食、石油、鋼材等。但是,在商品房預售合同中,第一,商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的,而不是通過公開競價的方式確定的;第二,商品房預售合同的標的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房預售合同的目的在于獲取房屋,不具有套期保值和價格發現的功能;第四,由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別,不具有標準化的特征,所以在國際慣例上,房屋不是
期貨
交易的商品,不能用于
期貨
交易。可見,商品房預售合同與
期貨
買賣合同是有很大區別的,商品房預售合同不是
期貨
買賣合同。明確商品房預售合同不是
期貨
買賣合同,可以避免利用商品房預售合同進行變相的
期貨
交易,以維護房地產市場交易秩序。
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