一、 房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離理性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋是只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。此外，還需注意的一點是，我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進步和發展，類似的法律問題和法律爭議竟會越來越少。
二、 產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人為取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。
三、 侵擾優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，必須提前3個月通知承租人，在同等條件下承租人有優先購買權。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。
四、 根據《誠實房地產管理法》規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)
1、 以出讓方取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的2、 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的3、 依法收回土地使用權的4、 共有房地產，未經其他共有人書面同意的
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5、 權屬有爭議的6、 為依法登記領取權屬證書的7、 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
五、關于定金
如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即買受人印字機的原因放棄購買此房，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容南驛達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。如果您在買賣房屋時，一定要檢查好該房屋的買賣合同是否符合《合同法》的基本內容，如果您的房屋買賣合同無效，并且其土地與房屋分離出售、產權主體有問題、侵擾了優先購買權時，請您參考本文關于認定房屋買賣合同無效后定金的返還條件與要求，進行責任追究，保證自己的合法權益不受侵犯，
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