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    劃撥地通過股權轉讓方式轉讓的效力怎么認定？

一、以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓的情形越來越多的原因

(一)政府陸續出臺了相關調控房地產市場的政策，從2008年12月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，到2010年1月的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再到2011年4月的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。上述調控政策不僅涉及商品房交易市場、銀行信貸的金融市場，還涉及到土地使用權的出讓市場。這就使得一些開發商從一級市場取得土地使用權，轉為到二級市場上尋找目標。這就導致一些沒有能力開發但手中有地的開發商手中的土地進入交易市場。

(二)便面繁瑣的土地交易程序，特別是評估程序。《城市房地產轉讓管理規定》第七條規定，房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。按照該程序完成一塊土地使用權的轉讓，將需要很長的時間周期，而且一旦在某一環節出現問題，就會直接影響土地使用權的交易。同時，政府主管部門對于雙方申報的價格還要組織相應的專業機構進行評估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對雙方就越有利。所以一旦評估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。

(三)股權轉讓方式可以避免繳納繁重的稅務負擔。按照我國稅收征管方面的法律規定，土地使用權轉讓需要交納契稅、土地增值稅、營業稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標準少則幾百萬，多則幾千萬。對交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會選擇更有利于自己的方式。

(四)股權轉讓方式手續簡便，辦理快捷，而且成本較低。一個正常公司的股權轉讓，如果轉讓雙方沒有特殊的要求(比如公告)，股權轉讓的變更手續，三天就能辦理完畢。而且股權轉讓的登記機關在審查股權轉讓時，只進行形式審查，并不進行實質性審查，這就給轉讓雙方更多的空間。

二、劃撥地通過股權轉讓方式轉讓的效力怎么認定

由于我國《城市房地產管理法》對城市建設用地使用權的轉讓規定了一些限制條件，而且由于直接進行土地使用權轉讓，必須繳納契稅、營業稅和土地增值稅，稅負較重，這使得在實踐中房地產開發商們經常不直接轉讓土地使用權，而是轉讓擁有土地使用權的公司的股權，從而使受讓股東獲得對土地的間接控制權和利用權。對此種行為的法律效力，司法實踐中主要有兩種意見。

一種意見認為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當事人的真實意思為轉讓土地使用權，但因法律的強制性規定而無法以土地使用權直接轉讓的方式實現，因此以另一個法律行為(轉讓股權)掩蓋真意，以實現同一效果。此外，此種行為惡意規避國家關于房地產法(主要是《城市房地產管理法》第三十八條的規定)和稅法的相關規定，屬于規避法律的行為，因此應當認定無效。

另一種意見認為，該行為合法有效，理由在于，公司股權轉讓是公司法所保護的法律行為，股權轉讓并不導致土地使用權權屬的轉移，土地仍是原公司的財產，股權轉讓行為與土地使用權轉讓行為彼此之間相互獨立、毫不相關。任何股權變動都會導致資產控制狀態的變化，不能僅因股權轉讓而導致的對于特定資產的間接控制就否定行為本身的效力。同時，稅法制度允許當事人在不違反法律的強制規定的情況下合理避稅。如果認定此類行為無效，將會削弱股權的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。

筆者認為，當事人以股權轉讓形式獲得被轉讓股權公司的資產，主要是房地產項目及土地使用權，規避了在房地產項目及土地使用權中轉讓應當符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡單地得出這樣的結論。因為，當事人要想取得一個房地產項目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉讓該房地產項目，其二是間接收購該房地產項目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。

目前，法律、法規對直接轉讓房地產項目規定了嚴格的限制條件，但是對收購房地產公司的股權并沒有施以同樣嚴格的限制，所以實踐中以收購房地產公司股權方式達到受讓房地產項目的做法屢見不鮮。這的確存在規避法律的問題，但至少目前這種規避還是合法的，仍是當事人在法律允許范圍內的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。

如果國家認為，確實需要對此類行為嚴加調整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應當僅因為當事人規避了直接轉讓房地產項目的法律限制，就認定股權轉讓合同無效，兩者是不同的法律關系，須分別判斷。

另外，當事人在股權轉讓合同中故意約定低價，規避以正常價格轉讓股權時應當繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導致的合同無效，不是整個股權轉讓合同的無效，而僅僅是股權轉讓合同中的價格條款無效。股權轉讓合同仍然有效，但是當事人惡意串通，逃避稅收，損害國家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補償款、項目補償款等在內的實際交易價格，依法補繳稅款，并接受處罰。

以上就是我們為您提供的劃撥地通過股權轉讓方式轉讓的效力的相關意見，從以上內容我們可以得知，在現實情況下，以股權轉讓方式來獲得土地的使用權的情況越來越常見，相關的意見認為，以股權轉讓的方式來取得土地所有權確實是一種比較經濟、便捷的方式，但它應當在股權轉讓合同有效的情形下才有合法的效力。

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