一、農村房屋買賣合同的效力問題
目前我國法律未明確規定農村房屋買賣合同的效力問題。但是，農村房屋的買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農民的重要財產權利，我國法律、法規嚴禁宅基地進入市場進行交易。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。國務院辦公廳早在1999年就在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅”的規定。由于宅基地關系到農民的基本居住條件，所以上述法律明確規定獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。因此，對于城市居民購買農村房屋和具有農民身份但雙方非同一集體經濟組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則。對于雙方均是同一集體經濟組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關于合同效力的要件，原則上應認定為有效合同。
二、農村房屋所有權的認定問題
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋固然屬于不動產，依照物權法的物權公示原則及相關規定，不動產是需要初始登記的，轉讓時則需過戶登記。但對于農村房屋，其不屬于商品房，自身具有特殊性。針對當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀，我國亦沒有強制性的規定要求農村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記。因此，當前農村房屋所有權的取得如果以登記為生效要件，未免脫離實際。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信。在農村，由于國家對農村宅基地的申請人有著嚴格的規定，這樣在客觀上就限制了擁有農村房屋的人群大都是本集體經濟組織的成員，可以說人人都處在一個“熟人社會”，并且村民之間大多都參與彼此的房屋建設，相互之間僅通過占有行為就已經能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用，并不需要更大范圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監督更有利。
對于農村房屋買賣的問題似乎應該得到社會的關注，而且也需要從根本上解決問題。首先需要對農村房屋買賣的合法性和可操作性進行合理的認定，至少在房屋歸屬問題上需要有法律上的認可。其次可以對農村集體土地進行登記從而有效的緩解農村房屋買賣 效力該如何認定的問題。
⊙聲明：本頁內容僅代表發帖者個人觀點，不代表本站同意其觀點和對其真實性負責，如涉及侵權或違法違規，請點此舉報。
⊙相關內容
·北京房屋租賃管理若干規定
在北京，房屋出租已經成為了一種普通大眾在他鄉生活的普遍方式，可是，房租出租也會產生許多法律問題，如房屋和合同中描述的不符，租房的人私自轉租等。下面，為您整理了一些北京房屋租賃管理若干規定和可能發生的法律風險，希望可以為您提供參考。一、北京房屋租賃管理若干規定......
·商品房銷售應具備哪“五證”
(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”； (2)市城市規劃管理局的“中華人民共和國建設用地規劃許可證”； (3)市城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”； (4)市城鄉建設委員會的“建設工程開工證”； (5)市房屋土地管理局的“上海市商......
·二婚離婚財產安置房怎么分配
在離婚糾紛中，財產劃分往往是雙方爭議的焦點，隨著城市化的進程快，房屋拆遷比較常見，由此出現的安置房也成為夫妻雙方財產爭議的焦點。首先需要明確安置房是政府因為城市規劃等原因而安置給被承租人或者被拆遷人居住使用的房屋。因為安置房的特殊性質，導致許多夫妻在離婚時對安......
·現實中會因為各種各樣的原因而引發...
現實中會因為各種各樣的原因而引發房產糾紛，對于這類糾紛在實際解決的時候就要選擇好恰當的方式方法，這樣糾紛得以解決，自身利益也才可以得到維護。那一般解決房產糾紛是否可以通過仲裁的方式進行呢?我們整理了相關資料，馬上為你做詳細解答。一、解決房產糾紛可以通過仲裁方式......
·南京股權律師
南京股權律師辦理股權轉讓協議、股權合同、股權轉讓、股權變更流程、股權轉讓形式、股權轉讓限制、股權轉讓的種類、股權轉讓協議和合同的擬定和法律效力。股權轉讓成為企業募集資本、產權流動重組、資源優化配置的重要形式，南京股權轉讓律師，南京公司......
·南通市通州區看守所
南通市通州區看守所別稱通州...看守所，具體位置位于江蘇省南通市通州區金沙鎮新三園村32組。友情提示：看守所不準家屬會見，只有律師才能見到犯罪嫌疑人，需要會見、取保候審、申訴、確定是否具有從輕或者減輕情節、保外就醫、減刑等法律幫助的，聯系......
 江蘇 顧小東律師 |
 副主任 法學學士 |
 18013892489 |
 |
 山東 許義園律師 |
| 法學學士 執業7年 |
| 13061416368 |
|
 山東 范志強律師 |
| 執業20年 |
| 13065042504 |
|
 江蘇 王慶磊律師 |
| 副主任 法學學士 |
| 18036231135 |
|
 江蘇 鄒馥憧律師 |
| 主辦律師 法學學士 |
| 13814066391 |
|
原告陳某與被告彭某簽訂一份門面租賃合同,約定被告彭某將門面從2019年7月24日起租賃給原告陳某經營家具銷售生意，租金每年38000元，租期10年。2019年8月17日,門面所有人某管理中心通知原告陳某搬出案涉門面。2019年9月7日,被告彭某向原告陳某出具一份承諾書,承......
·南京海事法院積極對接江蘇海事局、連云港海事局，推進海事司法多維度協作建設
南京海事法院積極對接江蘇省交通運輸廳、江蘇海事局、連云港海事局，推進海事行政執法和司法多維度協作機制建設，在多層面工作協調溝通、海事領域糾紛化解、船舶扣押與監管、海事調查與案件處理、重大工作信息共享等方面積極探索，勇于實踐，取得了初步成效。......
