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    對商品房銷售廣告和宣傳資料上承諾的認定問題。通常開發商在商品房預售之前會通過鋪天蓋地的廣告，通過做出各種誘人的承諾以達到宣傳的目的，那么這些開發商的允諾屬于合同條款嗎？詳細內容請在下文中進行具體了解。
一、開發商的允諾屬于合同條款嗎
開發商的允諾大多數是先給人一種信息，然后購買者根據自己的具體需求，會去和賣房者進行一個溝通，然后看能不能達成一個協議，這個也是合同簽訂前的一個過程。具體是怎么進行，看下面的敘述。
首先，要區分要約和要約邀請。我國《合同法》第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定，內容具體確定；表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”
通過上述規定可知，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請，但當其符合要約規定時，則視為要約。在司法實踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個要件，則認定為要約：1、銷售廣告和宣傳資料涉及的內容在商品房開發規劃范圍；2、銷售廣告和宣傳資料內容是針對房屋及相關設施的；3、所作的說明和允諾具體確定；4、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
二、開發商不兌現允諾的是后果什么？
（一）買受人可以要求開發商承擔違約責任。如前所述，如果銷售廣告和宣傳資料的內容明確、具體，可以履行，那么可以認定為要約，則應為合同內容。如果在交房時開發商未按照約定交付房屋，那么開發商便構成違約，買受人可以要求開發商承擔相應的違約責任。但是因為合同中一般沒有約定此種情況的違約責任承擔方式，此時，買受人可以主張開發商退還部分購房款作為承擔違約責任的方式。
（二）買受人以欺詐為由主張撤銷合同，賠償損失。在實踐中，遇到部分買受人認為開發商構成欺詐，撤銷合同，賠償損失。對于一般銷售廣告和宣傳資料中所述內容不超出法律規定的限度，司法實踐中，不宜認定為欺詐。最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第68條規定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”由此可見，構成欺詐必須滿足以下條件：
1、欺詐人具有欺詐的故意；
2、有欺詐行為；
3、被欺詐人陷于錯誤是基于欺詐人的欺詐；
4、被欺詐人因錯誤認識而為。
在現實中，有些開發商在銷售廣告和宣傳資料中所述的內容是不假，但他們就是不兌現。這并不一定構成欺詐，這時，建議買受人選擇第一種方式，依法向開發商主張違約責任。這樣就可以維護自己的利益。在必要時也是可以委托專業的律師來幫助進行處理的。

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