一、不能被抵押的房產包括哪些
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指以房地產作為本人或第三人履行債務擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經抵押權人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產。
根據我國法律規定，下列房地產不得設立抵押：
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;
(三)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
(四)列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;
(五)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;
(六)未依法登記領取權屬證書的房地產;
(七)未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業的房地產;
(八)行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;
(九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。
二、預售商品房抵押效力是怎樣的
購買方以預售商品房設立抵押，應當同時具備以下條件，抵押行為方可有效：
(一)抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對所預購商品房享有所有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。
(二)購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。
(三)商品房預售合同須為有效合同。預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效，預售人與購買人之間的預售關系合法有效是重要前提。若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為必然無效。
(四)預售商品房抵押須辦理抵押登記。《民法典》規定，當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。
究竟不能被抵押的房產有哪些？這方面的內容，我們已經在上文中做出了介紹。當然在這里，還要提醒當事人的是，由于房地產屬于不動產，您在進行房地產抵押時，不但要簽訂抵押合同，還要到相關部門去辦理登記。對此，您若還有任何不清楚的地方，那么建議您不妨去咨詢一下專業的律師。
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