在我們的現實生活中，很多人需要進行承租土地評估，承租土地評估也是十分必要的。但是純粹土地的出租行為是比較少見的，所以市場租金的確定是使用收益法評估租賃土地的一個難點。那么承租土地使用權評估方法是怎樣的？請看下文。
一、承租土地使用權的評估方法是怎樣的？
對于承租土地使用權的評估，《城鎮土地估價規程》做出了以下規定： “9.1 承租土地使用權 承租土地使用權是國家將國有土地出租給使用者使用而設定的。承租土地使用權可以轉租、抵押和轉讓。
承租土地使用權價格等于承租土地使用權合同租金與市場租金的差值在租期內的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。 9.1.1 市場比較法 選擇相鄰地區的類似承租土地使用權實例，進行情況修正和期日修正，經區域因素和個別因素比較后決定其價格。在情況修正中應特別注意與政府簽訂的契約的內容、特別規定、經過時間和剩余期限等對承租土地使用權價格的影響。 9.1.2 收益還原法
（1）承租土地使用權價格計算公式： V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] 式中：
V：承租土地使用權價格
a，：盈余租金
r：承租土地使用權還原利率
n：收益年期
（2）純收益計算
承租土地使用權的純收益即盈余租金，由市場租金與合同租金的差額決定。
（3）還原利率確定
承租土地使用權的投資風險比出讓土地使用權大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時，承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。” 根據《城鎮土地估價規程》上述引用內容，我們可以清楚的知道承租土地使用權價格可采用市場比較法和收益還原法評估，但是在實際應用中，租賃土地的交易實例較少，而且租賃契約的內容、特別規定、經過時間和剩余期限等內容也不易獲得，所以想要使用市場比較法是比較困難的，而盈余租金、還原利率和收益年期相對較易確定，所以承租土地使用權的評估，我們要著手于收益還原法。 還是從實際評估的角度來看，收益年期和還原利率作為基礎數據，確定過程較簡單，剩下的就是盈余租金的確定。盈余租金由市場租金與合同租金的差額決定，其中合同租金即為租賃合同中規定的租金，市場租金則需要我們根據市場狀況來確定。由于現實中純粹土地的出租行為比較少見，所以市場租金的確定是使用收益法評估租賃土地的一個難點，也是最關鍵的一點。
在求取市場租金比較困難的情況下，我們可以換一種思維。承租土地使用權之所以具有價值，是因為盈余租金的存在。如果盈余租金為零亦或是負值，那么就無所謂承租土地使用權價值了。此處可以借鑒《房地產估價理論與方法》一書對承租人權益價值的規定，根據此書，對于有租約限制的房地產而言，其承租人權益價值與出租人權益價值之和即為無租約限制的房地產市場價值，其中承租人權益價值是租賃期內盈余租金的現值，出租人權益價值是租賃期內合同租金的現值與租賃期外市場租金的現值之和。用公式表述如下：
無租約限制下的房地產市場價值=承租人權益價值+出租人權益價值 =盈余租金現值+（租賃期內合同租金現值+租賃期外市場租金現值）
很明顯，承租土地使用權是一種承租人權益價值，出讓土地使用權價值可以看作是無租約限制下的土地市場價值，假定出讓土地使用年期等于租賃土地租賃期，則租賃期內合同租金的現值即為出租人權益價值，由此我們可以得出：
相同使用年期下的出讓土地使用權價值=承租土地使用權價值+合同租金的現值
于是，有：
承租土地使用權價值=相同使用年期下的出讓土地使用權價值-合同租金的現值
仔細研究不難發現，只要出讓土地使用權價值使用收益法測算，上述算式與收益法計算公式就是相同的，我們從收益法的計算公式著手也可以推算出上述算式，過程如下：
假設合同租金為Ah，市場租金為As，盈余租金為a，則有a=As-Ah 于是 V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ]
=[（As-Ah）， /r] [1-1/(1+r)n]
=（As，/r）[1-1/(1+r)n]- （Ah，/r）[1-1/(1+r)n]
不難發現（As，/r）[1-1/(1+r)n]是使用年期為n年的出讓土地使用權價值的收益法計算公式，我們也可以采用市場比較法、成本法等其他合適方法測算出讓土地使用權價值，從而求出承租土地使用權價值。
因此承租土地使用權的評估十分必要。而承租土地使用權的評估方法是有具體規定的，具體的計算公式有點兒復雜，但是還是有規律可循的。承租土地使用權是具有價值的。
⊙聲明：本頁內容僅代表發帖者個人觀點，不代表本站同意其觀點和對其真實性負責，如涉及侵權或違法違規，請點此舉報。
⊙相關內容
·東莞征地補償標準的內容是什么？
東莞征地補償標準的內容是什么？作為珠三角的重要核心城市，東莞市城區發展日益受限，而征地是解決這一問題的重要路徑。但是，很多人對于東莞征地補償政策的內容不是很了解。那么，東莞征地補償標準內容是什么？為此，我們在下文中整理了該問題的相關資料，希望對您有所幫助。......
·吉林省征收土地補償標準是多少錢？
吉林省征收土地補償標準是多少錢？近年來，國家為了發展城市建設，有時需要大規模的征收屬于公民使用的土地，征收后需要按照既定的原則對被征地者進行補償。由于我國各地的經濟發展水平相差很大，所以各地征地補償款額的多少也是不一樣的。今天我們給您帶來的是吉林省征收土地補償......
·土地使用證掉了怎么辦理
土地使用證掉了怎么辦理在我國，土地使用證是土地使用權的一種憑證，國家關于土地使用證方面有明確的規定，我們買房時，除非辦理房產證之外就是要辦理土地使用證了，土地使用證如果不小心丟了，那么還可以去補辦回來。那么如果土地使用證掉了怎么辦理呢？下面我們將為您進行詳細的......
·起訴離婚可以在異地嗎，離婚訴訟的流程是什...
離婚雖說不是什么好事情，但其實現代社會思想開放我們為了追求自己的高品質生活，夫妻雙方性格不合適的話，離婚并不是什么錯誤的選擇，不過當前對于離婚很多人都不了解，不知道離婚起訴的具體流程是什么，不知道異地能不能處理離婚，那起訴離婚可以在異地嗎？起訴離婚可以在異地進......
·南京聚眾斗毆罪律師
南京聚眾斗毆罪律師解答聚眾斗毆罪要承擔什么責任、聚眾斗毆罪怎......
 江蘇 謝慶斌律師 |
 執業17年 |
 13921104310 |
 |
 廣東 陳芝廉律師 |
| 法學碩士 執業9年 |
| 18620487148 |
|
 江蘇 姜舂律師 |
| 副主任 執業15年 |
| 18261971312 |
|
 廣東 魏向陽律師 |
| 副主任 |
| 13147094815 |
|
 上海 趙海晨律師 |
| 法學碩士 執業23年 |
| 18868876507 |
|
 安徽 沈培亮律師 |
| 法學學士 執業14年 |
| 18656084778 |
|
代理詞審判長、審判員：山東梨城律師事務所接受上......
孩子名字買房屬于夫妻共同財產嗎？孩子名下的房子是屬于孩子的與夫妻沒有任何的關系；民法典第一千零六十二條對夫妻在婚姻關系存......
軟件著作權受法律保護期限是多少年《計算機軟件保護條例》第15條規定，除開發者的身份權外，軟件著作權人的其余各項權利的保護期......
夫妻二人感情不和，可以通過訴訟的方式離婚。向法院起訴離婚的，需要滿足一定條件，那起訴離婚的需要什么條件？其實不管是協議離......
欠款訴訟費怎么收取討債起訴，訴訟費的收費標準與訴訟標的有關。根據《訴訟費用交納辦法》第十三條的規定，案件受理費分別按照下......
一、故意傷害輕傷不批捕需要符合哪些條件故意傷害罪，輕傷以下達成和解的，一般不予逮捕。很多判有期徒刑一年，緩期兩年執行。故......
組織播放淫穢音像制品罪既遂量刑標準是如何規定的？一、組織播放淫穢音像制品罪既遂量刑標準是如何規定的?組織播放淫穢音像......
乘車人跳車侵權責任由誰來進行承擔？一、乘車人跳車侵權責任由誰來進行承擔？由誰來進行承擔此責任就要看實際情況；正常情況......
·廣州市房屋租賃合同備案
對于在外打工的人來說，住房問題是一直困擾他們的問題，因為房子的租金直接影響了他們的收入。而在租房時為了避免許多不必要的麻煩發生，我們往往要要求房東配合一起去進行房屋租賃合同備案。那么，廣州市房屋租賃合同備案的辦理流程是怎樣的呢?為您解答。一......
賠償之債夫妻共同債務需要一起還嗎？一、賠償之債夫妻共同債務需要一起還嗎？是夫妻，那么你丈夫所有的債務(包括私債、銀行債......
