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    土地使用權轉讓的要求有哪些?

  企業之間經常發生以土地使用權轉讓的形式實施土地開發利用的行為，這極大的加快了土地建設的腳步、提高了土地利用效率都是有利的。然而土地使用權作為個人和企業的重要財產，其轉讓都應當小心謹慎，嚴格按照土地轉讓的要求進行。那么土地使用權轉讓的要求到底有哪些，有哪些轉讓方式?我們為您解答。

  一、土地使用權轉讓的要求有哪些

  (1)按照土地使用權出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

  (2)按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件為規范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：

  ①通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

  ②土地使用權轉讓后，原出讓合同規定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。

  ③土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

  ④土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

  ⑤原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續后，才取得轉讓的合法權利，通過轉讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權過戶登記手續，換取土地使用證。

  ⑥土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權;土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規定最高限價)來防止。

  二、土地使用權轉讓的方式

  關于土地使用權轉讓的方式，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產管理法》第三十六條略作發展，將轉讓的方式規定為買賣、贈與或其他合法方式?！捌渌戏ǚ绞健币话惆ǎ?br>
  1、買賣

  作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式，我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當“轉讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

  2、抵債

  抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。

  3、交換。

  以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。

  4、作價入股

  作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金;說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。

  5、合建

  在開發房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產權。因合建而分配產權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。

  6、贈予

  贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。

  7、繼承

  在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。

  關于土地使用權轉讓的要求有哪些的問題我們的整理就這么多了。土地使用權被再次轉移的行為稱之為土地使用權轉讓，主要包括出售、贈送和交換。土地使用權轉讓時必須簽訂轉讓合同，否則視為非法轉讓。一般來說土地使用權轉讓時其土地上的建筑物以及一些其他附著物的所有權可以隨之一起轉讓，也可以分割轉讓，但是必須經過市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門的批準。



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