一、分戶土地使用權二手房辦理流程
先要搞清楚所屬的土地使用證是劃撥土地還是出讓土地，估計房改房的土地證是劃撥土地，而劃撥土地是不能抵押貸款的。
分戶的辦理：
1、由單位申請按政策辦理土地分戶，即每戶要辦理劃撥土地使用證;
2、然后每一戶各自再按政策補辦土地出讓手續，辦理出讓土地使用證，這樣才能貸款。
3、建議協議分配土地，后拿協議書去土管局辦理分戶手續。
二、準備材料
1、土地登記申請書、申請報告(注明分戶的棟數、棟號及分類面積);申報主體資格文件(原件由窗口核實后返還，申請單位為個人的，只需提供身份證復印件)：單位法人營業執照(或組織機構代碼證)復印件、法人代表證明及授權委托書原件、法定代表人及委托代理人身份證復印件;
2、土地權屬資料：
土地紅線圖原件、國有土地使用證原件，屬出讓地的須提供出讓合同原件。
3、規劃總平面圖原件、分棟分戶清冊、房產實測報告、房產實測匯總表;
4、下列情況須提供：屬于房改房、集資房分戶登記的提供房改等審批文件;屬于經濟適用房分戶登記的提供經濟適用房批文;屬于拆遷安置房分戶提供拆遷安置協議;屬于商品房分戶提供開發商開發資質證書及商品房預售可證(復印件)。
5、地籍測繪成果及地籍調查表(界址無變化的可以不需要重新指界簽字蓋章，后附原地籍調查表，涉及到別墅分戶的，單獨的戶主不要求提供地籍調查表);
6、出讓金繳納憑證(湘江新區財政局收費反饋表);
7、土地有抵押、查封的需先解押、解封后才能進窗辦理。
三、土地使用權證如何過戶
持土地使用權轉讓協議，以及雙方的身份證明，到土地部門辦理。
國土過戶不會影響產權過戶，不過，國土過戶是很快捷的建議同時辦理。如賣方有出讓國土使用權證 那么你不需要再繳納其他費用只有工本費。
四、土地使用權抵押登記
1、申請。抵押人和抵押權人應當在抵押合同簽訂十五日內，憑抵押合同，貸款合同申請抵押登記。填寫土地抵押登記申請書。并提供《國有土地使用證》或《集體土地使用證》、身份證等有關材料。
2、地籍調查。由國土資源局派人對新設定土地使用權抵押權的宗地進行地籍調查。
3、權屬審核。土地登記人員對抵押設定的登記內容進行審核。
4、注冊登記。經審核符合登記的，在宗地原《土地登記卡》上進行注冊登記。
5、頒發證書。申請人憑身份證和《土地登記收件單》領取《土地他項權利證明書》。
轉讓說明書，原先的土地使用證等證明材料。準備好后按照上述流程進行辦理，如果土地管理機構拒絕辦理的話可以咨詢是否缺少相關材料，準備好所有材料后重新到土地管理機構辦理轉讓手續。
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