一、房屋面積比實際面積小應該怎么辦
房屋的購買者在懷疑自己所購買的商品房面積有水分時，自己測算的結果是沒有法律效力的。因此，當房屋實際面積增加或減少、商品房實際面積和預售面積不同的，購房者應當委托法定的房屋測繪單位進行測算。因為《房產測繪管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的，房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人應當委托房產測繪單位進行房產測繪： (一)申請產權初始登記的房屋;(二)自然狀況發生變化的房屋;(三)房屋權利人或者利害關系人要求測繪的房屋。然后再全面收集證據的情況下，向法院提起訴訟。
二、房子的公攤面積由誰決定?
開發商在房子交付之前，都要由房管部門的專業測繪機構，對房子的建筑面積和實用面積進行整體的測量，公用建筑面積/套內建筑面積就是公攤系數，每套房子再根據這個系數進行公攤面積的計算。最后，報房管部門審核后用于辦理產權證。這是通常的做法。注意：如果購房者對房屋的公攤面積有異議，只能向相關房產測繪部門請求重新的測繪鑒定，這并非是由開發商說了算的。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。意味著房屋買賣合同中寫的房屋面積，是要比實際房屋的面積小的。在這樣的情況下存在面積誤差，就需要實際看誤差的范圍，要是誤差超過了3%的話，那此時購房者是可以要求開發商退房，并賠償由此造成的損失。要是你在這份方面還有疑問的話，請直接來電咨詢我們的在線律師。
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