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    很多購房者買房就是為了更快住進(jìn)新房，而不少開發(fā)商卻以各種理由推脫責(zé)任，不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。開發(fā)商延期交房違約金怎么計算？我們將在下文中為您解答。

一、逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條　當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

二、逾期交房約定的違約金過高該怎么辦?

我國《民法典》（2021年1月1日起實施）第五百八十五條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實際損失，確實可以依據(jù)司法手段突破當(dāng)事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行“削低”的呢?

在司法實踐中，各個法院和仲裁機(jī)構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實際損失相比。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

然而真實情況是，如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點，因為很多時候無法認(rèn)定購房者損失，沒有一個度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

三、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點認(rèn)為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

1、“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請求人民法院對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

2、法律之所以賦予一方當(dāng)事人請求法院對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。

以上就是我們?yōu)槟鷰淼拈_發(fā)商延期交房時，關(guān)于違約金的計算內(nèi)容。實踐中，開發(fā)商逾期交房的話，業(yè)主可以要求退房，同時要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。希望這些內(nèi)容對你有所幫助，您如有不明白的地方，可以咨詢網(wǎng)站相關(guān)律師，他們會根據(jù)您的情況，為您解決實際問題。

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