一、法律有關(guān)抵押擔保房產(chǎn)交易的限制
《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。”《擔保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”由此可以看出，如果夫妻離婚時進行了房產(chǎn)分割，需要辦理相關(guān)房產(chǎn)的過戶手續(xù)，首先應通知銀行并征得銀行的同意。
二、房產(chǎn)設置抵押登記對法院房產(chǎn)分割的影響
因為夫妻離婚訴爭的房屋設置了抵押權(quán)登記，也就是說訴爭房產(chǎn)的處理涉及第三方他項權(quán)利的保護，那么，法院在離婚訴訟中是否需要追加銀行為第三人?或告知當事人在離婚判決后就房產(chǎn)分割問題另行起訴?司法實踐中，法院在認定房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)的同時，一般也會認定設置抵押的債務為夫妻共同債務。因此，法院實踐中的做法一般會將財產(chǎn)分割和債務承擔分別處理。當然，考慮到貸款抵押依附于房屋之上，法院在判決房產(chǎn)歸一方所有的同時，亦會判決由其承擔債務的歸還責任。有人認為，法院未征得抵押權(quán)人的同意，擅自將設置抵押房產(chǎn)變更權(quán)屬，有違《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定。律師認為，法院的做法并無不妥。原因在于：第一，夫妻之間離婚時的房產(chǎn)分割有別于市場上的房屋買賣，《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定是對設置抵押房產(chǎn)買賣的限制;第二，法院的做法并未增加抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利的風險。縱然法院在離婚判決中確定抵押債務由夫妻一方承擔，但該判決僅對夫妻雙方具有強制約束力，其效力不及于設置了抵押登記的債權(quán)人，法院亦未改變該債務系夫妻共同債務的性質(zhì)。一旦債務人無法按期清償債務，銀行仍可依據(jù)抵押貸款合同向原夫妻雙方追償，必要時可以申請法院拍賣房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)。
三、房產(chǎn)分割后怎樣辦理過戶手續(xù)
法院判決設置抵押的房產(chǎn)歸一方所有后，當事人辦理房屋過戶手續(xù)必須首先經(jīng)抵押權(quán)人即銀行的同意，房產(chǎn)登記部門亦會告知當事人只有取消抵押登記他項權(quán)證后方可過戶。那么此時辦理過戶手續(xù)只有兩個辦法：第一、提前還貸，消除銀行抵押登記;第二、與銀行協(xié)商，變更貸款人。綜上所述，法院會將夫妻共同房產(chǎn)認定為他們之間的共同財產(chǎn)，同樣夫妻雙方之間的房產(chǎn)抵押也是雙方的共同債務，雙方需要共同來償還貸款。如果雙方離婚時進行財產(chǎn)分割，那么需要辦理相關(guān)手續(xù)，并且應該首先通知銀行。如果你還有什么與離婚房產(chǎn)抵押的相關(guān)問題，歡迎詳詢在線律師。
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