一、如何確定購房延期交房違約金數(shù)額
開發(fā)商延期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這里應(yīng)分兩種情況：一是合同未約定延期交房違約責(zé)任的;二是合同約定延期交房違約責(zé)任的。對于第一種情況，根據(jù)上述最高院解釋第17條三款規(guī)定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。對此，可以依法要求開發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。對于第二種情況，一手房在簽定購房合同時(shí)，一些品牌開發(fā)商在延期交房違約金上，按照購房款每日萬分之三至五計(jì)算，比銀行存款利息高一些，這樣約定的違約金達(dá)到一定數(shù)額，才能對違約者真正起到約束作用，法律上也是有效的，但實(shí)際情況經(jīng)常是，合同約定的違約金過低已有蔓延趨勢，并引發(fā)越來越多的訴訟。延期交房違約金賠償額如果繼續(xù)由開發(fā)商“一錘定音”，難保不會(huì)出現(xiàn)延期交房后，每天賠償購房者幾元錢的奇聞。如果合同約定的違約金明顯過低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商不成，可對簿公堂，按實(shí)際損失進(jìn)行賠償。包括要求開發(fā)商按銀行貸款利息支付違約金;或按當(dāng)時(shí)同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的金額，賠償租房費(fèi)用等實(shí)際損失。
二、逾期交房能否解除購房合同
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。延期交房出現(xiàn)在購買期房的時(shí)候比較多，此時(shí)由于本身購房的時(shí)候房產(chǎn)就處于修建過程中，因此購房者自身的利益可能就不能獲得保障，這也是為什么購買期房風(fēng)險(xiǎn)比較大的原因之一。而要是開發(fā)商沒有按照約定時(shí)間交房的話，此時(shí)購房者可以向開發(fā)商索要違約金，具體確定違約金數(shù)額的時(shí)候，首先要看當(dāng)事人在商品房預(yù)售合同中是否有相關(guān)規(guī)定，但一般違約金的數(shù)額是不能超過主合同標(biāo)的額的20%。
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