一、如何認定開發商延期交房
延期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。延期交房包括兩種情況：1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：1、因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。2、因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。
二、如果開發商延期交房怎么辦
一般房地產開發商在出售期房時，通常以入住時間早為促銷手段，引起購房者的興趣。那么購房者一定要注意開發商是否能夠在約定的期限內交房，購房者可通過簽訂購房合同時 進行約定，如果開發商不能按照規定的時間交房的話，規定應該由開發商承擔責任，并賠償損失。比如在合同中可以這樣約定：1、開發商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付給購房者;2、如果開發商不能按期交房，那么購房者應給開發商一個寬限期，允許開發商在該寬限期內交房。但開發商尖承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交付日期所發一的利息計算;3、如果開發商在寬限期限過后，仍不能交房的，那么購房者可有權解除合同，同時要求開發商返還購房款及利息，并支付違約金。根據《合同法》規定，只有當一方當事人有重大違約行為時，那么另一方當事人有權解除合同。因此，當開發商不能按期交房時，一般來說購房者并不能馬上解除合同。但是按照上述在合同中對于開發商略微遲延履行合同，對購房者來說并不會造成很大的傷害，購房者只是略微推遲入住時間而已，但是如果在寬限期限過后，開發商仍不能交房，購房者有權解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。我們知道，開發商在與購房者簽訂購房合同后，有如期履行購房合同的義務，其中就包括要如期交付房屋。否則，如果構成延期交房，購房者是可以憑借證據來向開發商主張違約責任的。實踐中，作為購房者，如果您有遇到開發商延期交房的情況，不要一味的忍讓，要及時根據您具體的情況來向開發商主張權益，必要時可以咨詢一下房產律師的意見。
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