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 東山法律常識 |
·商品房預售合同的形式
商品房預售合同的形式必須符合法律的規定商品房預售合同的內容復雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴格。根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等）；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日
·房地產開發商的銷售廣告中的許諾是否具有法律效力
1．房地產開發商的廣告構成要約?！斗康禺a廣告發布暫行規定》中認為，房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以其他房地產項目介紹的廣告。對于商品房銷售廣告要區分是構成要約還是要約邀請，因為要約邀請在法律上是沒有約束力的。—般認為：如果購房人想要以確定的形式確認銷售廣告中的種種許諾和條件，應該在簽定購房協議時將這些條件納入合同之中，使其成為合同條款，如此購房人才能保障自己的利益。原則上—般的商業廣告應該認為是一種要約邀請。《合同法》第15條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約觀定的，視為要約”。但是如果房地產開發商的廣告明確注明該廣告為要約或者廣告中含有未來買賣合同的主
·商品房買賣中的定金如何處理
1．區分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者)與出賣者(開發商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。定金依法律性質不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，具有擔保合同履行的性質。定金適用的基本規則是：《擔保法》
·什么是“買賣不破租賃”
1．買賣不破除租賃原則?！吨腥A人民共和國合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。一般這就被認為是買賣不破除租賃原則適用的實證法基礎，買賣不破租賃原則是指在房屋租賃期間內，出租人將房屋出賣的，承租人對于該房的使用權不因買賣而受到影響，在租賃期限內租賃合同對于新的房屋買受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用；c.巳須房屋被買賣；d.須該族里面合同沒有到期。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權，受到承租人對于該房租賃權的限制，在租賃期限內承租人可以以租賃關系對抗買受人的所有權，從而不使租賃關系被破除終止，就是說該租賃關系仍然存在，承租人對于房屋的用益權不受買賣效力的影響?！ ?．承租人的優先購買權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于<民法通則>適用若于問題的意見》
·什么是商品房包銷
1．商品房包銷是開發商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發商以包銷基價，將自己開發且已經建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買的一種法律行為。房地產包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征: (1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發商合作進行的承包銷售商品房的行為。由于不動產的銷售有其主體條件限制，只有開發商才有權預售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進行包銷行為 (2)在包銷期限內，包銷商根據包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權利。在包銷期限內，開發商將自己—定數量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專
·商品房包銷中各方當事入之間的法律關系如何
就商品房包銷來看，包銷行為與銷售行為中實際存在二三種法律關系： 1．開發商與包銷商之間的包銷關系。開發商以包銷基價，將自己開發已經建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。這一法律關系實際上包括兩層，首先是包銷商以開發商的名義進行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發商與包銷商之間的法律關系就截止到此；但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發商之間又沒有其他約定的，那么開發商與包銷商之間就會發生買賣關系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認為包銷應該認為是開發商與包銷商之間的一種交易行為,當事人的行為都是相互獨立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關系?！ ?．開發商與購房者之間的買賣關系。從商品房交易關系來看，
·商品房包銷中銷售價與包銷階的差價問題如何處理
1．在商品房包銷中，開發商與包銷商確定的包銷價與實際對外的銷售價之間存在的差價，這是包銷商所應收取的銷售利潤。在開發商與包銷商簽定包銷合同后，房屋應該通過包銷商進行銷售，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，出賣人白行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的。但是，在進行房屋銷售時又必須是以開發商的名義進行銷售。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中規定，出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另約定的除外。在商品房銷售中只有開發商能夠滿足法律規定的銷售資格，包銷商是沒有直接進行銷售的資格的，包銷只是包銷商與開發商之間的內部
·無法辦理按揭貸款的買受入能夠解除房屋買賣合同嗎
按揭貸款購房是現代商品房購買主要方，實踐中常常出現買房人與房地產開發商簽訂商品房預售合同并交付了首期購房款后，銀行經過資信審查后以其種理由拒絕向買受人提供按揭貸的情況，這時房地產公司往往拒絕買受人解除合同的要求并拒絕退首付款。 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干題的解釋》第23條規定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸方式付款、因當事人—方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
·開發商逾期交房如何追究其違約責任
賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入?。灰环N是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。 一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現第二種情況，買賣雙方為入住條件發生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定： ?。?）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設工程質量合格證書》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房； ?。?）
·廣告宣傳難兌現購房者該怎么辦
對于這種情況，律師的意見是：一、開發商有進行虛假廣告宣傳、欺騙或誤導消費者之嫌?！ 「鶕吨腥A人民共和國廣告法》和國家工商局發布的《房地產廣告暫行規定》，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙和誤導公眾。從您來信所反映的情況來看，開發商在媒體上進行廣告宣傳及售樓人員在售樓時均承諾，您所購買的房屋具有兩個下水管道，其中之一由您獨自使用，而在房屋交付時卻與上述承諾不符。在開發商未就此與您提前溝通的情況下出現這種問題，我們可以判斷，開發商的廣告宣傳具有一定的虛假成分，根據《廣告法》第38條的規定，開發商應就此承擔相應的法律責任。二、開發商對購房者承擔何種民事責任?！ ≡谀蜕鲜鰡栴}與開發商進行交涉過程中，開發商承認其廣告宣傳與售樓時所作的承諾（但自您簽訂房屋買賣合同至今從未取得開發商的書面承諾）與房屋交付時的實際情況不符，為此，開發
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