一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同自什么時(shí)間生效：
首先，房屋為不動(dòng)產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)不僅適用合同法的規(guī)定，還須適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定。如城市房屋的買(mǎi)賣(mài)須適用《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如下:
《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”該規(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及;但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)。《合同法》第8條和第44條第1款中所稱(chēng)為“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實(shí);
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。 ”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。
二、影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的因素有哪些
(1)是否經(jīng)登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60 條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)登記才能生效，如未登記的，即不生效力(區(qū)別于無(wú)效)。這也是為什么要求房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是，對(duì)于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同，在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒(méi)有為我們指示出來(lái)。這里說(shuō)的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
(2)共有人是否同意。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸?四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同。但是，同樣從這個(gè)角度出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分;無(wú)權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無(wú)效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”由此可見(jiàn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并非當(dāng)然無(wú)效，實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對(duì)此點(diǎn)的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說(shuō)的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯?wèn)題。
看完上文，想必您已經(jīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同自什么時(shí)間生效的問(wèn)題有了一個(gè)較為清楚的認(rèn)識(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同事關(guān)房屋能不能交易以及買(mǎi)賣(mài)完成之后的后續(xù)問(wèn)題，所以如果您想要讓自己的房屋買(mǎi)賣(mài)交易能夠輕松圓滿的完成，就一定要有仔細(xì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，最好咨詢(xún)有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的律師以獲得更多幫助。
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