商鋪?zhàn)赓U轉(zhuǎn)讓合同糾紛有哪些？如何處理
(一)商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛
商鋪的轉(zhuǎn)讓合同，常見的事項(xiàng)除了主體之外，主要是：承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。
1、關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應(yīng)的違約條款設(shè)計問題。
2、關(guān)于租金遞增以及時間點(diǎn)的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎(chǔ)。而遞增比例及時間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預(yù)估。
3、關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計。關(guān)于糾紛處理機(jī)制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟(jì)與訴訟成本的糾結(jié)》，在此不闡述。
4、關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補(bǔ)償僅針對房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國家是不對承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模搯栴}將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，其中對房屋所有權(quán)人的征收補(bǔ)償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”因此，承租人必須與出租人對可能發(fā)生的征收補(bǔ)償時如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件，則租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價值補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等，同時需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。
(二)商鋪?zhàn)赓U合同履行過程的糾紛
商鋪?zhàn)赓U過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題。
1、所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊讼碛袃?yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。
2、對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。對于承租人來說，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。
買賣不破租賃其實(shí)是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對世性，而債權(quán)具有相對性，兩者相遇時，物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權(quán)人行使對物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。
通過上文我們?yōu)槟淼纳啼佔(zhàn)赓U轉(zhuǎn)讓合同糾紛相關(guān)內(nèi)容，我們要知道買賣雙方必須要簽訂合法的商鋪轉(zhuǎn)讓合同，履行約定的事項(xiàng)。碰到合同糾紛問題，要善于以法律為武器保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。希望我們的回答能對您有所幫助哦。
⊙聲明：本頁內(nèi)容僅代表發(fā)帖者個人觀點(diǎn)，不代表本站同意其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)，如涉及侵權(quán)或違法違規(guī)，請點(diǎn)此舉報。
⊙相關(guān)內(nèi)容
·通知解除合同一定得書面嗎?
通知解除合同一定得書面嗎?通知解除合同一定得書面單位解除勞動合同包括四種情形:1、協(xié)商解除;2、過失性辭退;3、無過失性辭退;4、裁員。讓我們分別來看。（一）協(xié)商解除合同協(xié)商解除合同的唯一條件是雙方達(dá)成解除的合意，只要雙方同意，即可無條件地解除。雙方協(xié)議行為......
·買賣合同中合同履行期限不明確的相關(guān)法律規(guī)...
買賣合同中合同履行期限不明確的相關(guān)法律規(guī)定《民法典》對買賣合同交付期限作了如下規(guī)定：一、出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期限，出賣人可以在該交付時間內(nèi)的任何時間內(nèi)交付(《民法典》第六百零一條)。二、當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，......
·合同效力是什么？什么是有效合同？什么是無...
合同效力是什么？什么是有效合同？什么是無效合同？一、基本概念合同效力，指依法成立受法律保護(hù)的合同，對合同當(dāng)事人產(chǎn)生的必須履行其合同的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個“法律效力”不是說合同本身是法律，而是說由于合同當(dāng)事人的意志符合國家......
·合同的內(nèi)容包括哪些 協(xié)議和合同的區(qū)別有哪...
合同的內(nèi)容包括哪些協(xié)議和合同的區(qū)別有哪些我們發(fā)現(xiàn)有些時候當(dāng)事人簽訂的是合同，但有些情況下簽訂的卻是協(xié)議，雖然合同與協(xié)議在實(shí)踐中使用的都是比較頻繁的，但在不少人的眼里這二者還是存在一定的區(qū)別。那究竟協(xié)議和合同的區(qū)別有哪些呢?接下來，我們就來為您詳細(xì)解答這個問題......
·南京仲裁律師
南京仲裁律師為國內(nèi)外客戶提供優(yōu)質(zhì)的仲裁法律服務(wù)及相關(guān)法律資訊，專注于國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁，解答經(jīng)濟(jì)仲裁相關(guān)的法律問題。南京仲裁律師為客戶提供實(shí)用性并富有建設(shè)性的商業(yè)爭議解決方案，擅長于辦理外商投資、銀行貸款及擔(dān)保、國際貿(mào)易、建設(shè)工程......
·南京市第四看守所
南京市第四看守所地址：秦淮區(qū)石楊路26號（南京市第二拘留所旁）南京專業(yè)刑事律師提示：南京市第四看守所不準(zhǔn)家屬探視，只有律師才能見到犯罪嫌疑人，聘請南京刑事律師去南京市第四看守所會見面談、了解案情、取保候?qū)彙⑻峁┓蓭椭⒋_定是否具有從輕......
 安徽 王慶磊律師 |
 副主任 法學(xué)學(xué)士 |
 18056899334 |
 |
 上海 羅東升律師 |
| 主任律師 |
| 18516500148 |
|
 浙江 林鑫律師 |
| 副主任律師 法學(xué)學(xué)士 |
| 18868876507 |
|
 江蘇 姜舂律師 |
| 副主任 執(zhí)業(yè)15年 |
| 18921344401 |
|
 廣東 張逸律師 |
| 副主任律師 |
| 13016625942 |
|
六安市看守所于2011年成立了女子監(jiān)區(qū)，擔(dān)負(fù)著全市女性在押人員的看守任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了女子監(jiān)區(qū)由女民警負(fù)責(zé)管教和巡視的工作模式。監(jiān)區(qū)成立后，看守所堅持政治建警、從嚴(yán)治警，全面提升女民警隊(duì)伍素質(zhì)。監(jiān)區(qū)女民警恪盡職守，文明執(zhí)法，以女性特有的溫柔和細(xì)微，寬......
·什么是幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動罪？
什么是幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動罪下面讓我們通過案例來了解一下。1、陳某某“提供域名解析”幫助信息網(wǎng)絡(luò)犯罪活動案2016年5月份期間，陳某某在明知網(wǎng)民甲以釣魚形式進(jìn)行電信詐騙的情況下，仍然為該網(wǎng)民提供域名并進(jìn)行解析。同年5月22日，網(wǎng)民甲利......
