房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。房屋買賣合同屬民事買賣合同范疇，性質是民事的法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。房屋買賣合同的形式即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，必須采用書面形式。
購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。房屋買賣合同有效成立的實質法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。
二、私下簽訂的房屋買賣合同如何確定法律效力
1. 簽訂合同的行為人應該具有相應的民事行為能力;意思表示真實;不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意反悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理。
2. 如果按照合同落款簽單按手印是委托人，不是產(chǎn)權人且委托人沒有委托書，是不具有法律效力的。
買房子和個人簽的合同合法么，這類事件對房屋的產(chǎn)權和相關的權益有著較大的變更，建議這類房屋的所用者和購買者還是通過正規(guī)的途徑進行相應的辦理和房屋產(chǎn)權的變更，以免在日后對自己的合法權益造成中大的傷害。
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