就商品房包銷來看，包銷行為與銷售行為中實(shí)際存在二三種法律關(guān)系：
1．開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系。開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購買。這一法律關(guān)系實(shí)際上包括兩層，首先是包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發(fā)商與包銷商之間的法律關(guān)系就截止到此；但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發(fā)商之間又沒有其他約定的，那么開發(fā)商與包銷商之間就會(huì)發(fā)生買賣關(guān)系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認(rèn)為包銷應(yīng)該認(rèn)為是開發(fā)商與包銷商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨(dú)立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。
2．開發(fā)商與購房者之間的買賣關(guān)系。從商品房交易關(guān)系來看，能夠出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，在形式上包銷人也必須以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，所以在形式上，或者說對于買受人來說，是與開發(fā)商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與購房者，包銷商是以開發(fā)商的名義進(jìn)行有關(guān)法律行為的。
3．包銷商與購房者之間的法律關(guān)系。實(shí)際上，包銷商與購買者之間是沒有直接的法律關(guān)系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發(fā)商的名義與購買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當(dāng)事人，以開發(fā)商的名義與購買者簽定合同，這只是包銷商實(shí)現(xiàn)或履行包銷合同的約定的義務(wù)而已。所以，購買者與包銷商是沒有直接的法律關(guān)系。
4．開發(fā)商與包銷商的訴訟地位問題。在司法實(shí)踐中，購買者與開發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，有的法院將開發(fā)商作為合同糾紛的當(dāng)事人—方；有時(shí)有的法院將開發(fā)商和包銷商共同列為訴訟當(dāng)事人。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。根據(jù)該規(guī)定，包銷人參加該訴訟時(shí)的訴訟身份應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的約定進(jìn)行確定，但是我們認(rèn)為，訴訟地位并不是當(dāng)事人可以約定的，尤其是在包銷活動(dòng)中，包銷商的訴訟地位是確定在買受人與開發(fā)商就商品房買賣合同發(fā)生糾紛時(shí)，包銷商應(yīng)該是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。首先由于開發(fā)商與買受人之間是獨(dú)立的買賣,而包銷商與買受人之間是沒有直接的法律關(guān)系的，即使買受人時(shí)通過包銷商而進(jìn)行房屋買賣的，所以，包銷商不是商品房買賣合同的當(dāng)事人，因此不可能是原告或者被告的訴訟地位。其次，在商品房銷售合同中，包銷商并沒有取得房屋的所有權(quán)，因此對于買受人和開發(fā)商之間的訴訟爭議也不可能具有獨(dú)立的請求權(quán)；最后，無獨(dú)立請求權(quán)的第三人是指因正在進(jìn)行的訴訟的裁判結(jié)果與他有法律上的利害關(guān)系,而參加訴訟的人。在開發(fā)商與買受人之間的訴訟糾紛，可能會(huì)因?yàn)椴门薪Y(jié)果而承擔(dān)—定的責(zé)任，例如如果銷售合同被裁判為無效，那么開發(fā)商就可能會(huì)追究包銷商的責(zé)任。
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