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不按期交付商品房糾紛的處理

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    在商品房預售合同糾紛中,預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的,有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的,等等。對于這類糾紛,較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。



在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中,多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。當然,也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛,我們認為,應當在堅持合同效力的前提下,切實維護預購方的合法權益。一方面,在預售方有能力繼續履行合同的情況下,應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。否則,如果判定解除合同,退還房款,則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障;另一方面,在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下,而預售方又有足夠的資金可以退還房款的,則可以解除合同,退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力,又無退款的能力,法院則可以采取一定的保全措施,以保護預購方的合法權益。在這種情況下,法院應當判決解除合同,責令預售方承擔違約責任,并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣,以拍賣的價款退還預購方的房款。

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