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不認定為延期交房的情形有哪些通常出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房,需要承擔
違約責任,但在下列情況下,不承擔延期交房
違約責任:第一,因為不可抗力原因導致未按時交付,根據《
合同法》第一百一十七條規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任;據此,因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響,造成出賣人延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理的時間內對買受人及時履行通知義務,否則可能承擔相應責任。第二,因重大規劃、設計變更影響了按時交付的,如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更,如政府部門需要拓寬建設項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況,為此,開發商需要時間來對整個設計方案進行修改;或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題,如地質條件的突變等,必須對設計進行變更的,此類情況雖不能歸入不可抗力范疇,但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔
違約責任,顯然有失公平,也可根據實際情況認定開發商免責。二、開發商延期交房要怎么處理開發商無正當理由延期交房的,購房人應當催告,經催告后在合理期限內如果仍然沒有交房,可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。《
合同法》第九十四條規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。以上規定中,兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚,一為購房者催告開發商交房,一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經過三個月取得解除權,一為開發商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。鑒于以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房后立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發商也是一種壓力。開發商若是沒有按照商品房買賣合同的約定,按期交付商品房,首先要弄清楚開發商延期交房的原因,一般可以通過咨詢開發商或者相關政府部門得到答復。如果是開發商自身的原因導致的延期交房,購房者可以催促開發商盡快交房,并保留要求開發商支付違約金的權利。
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