一、購買農(nóng)村房屋的風險是什么
我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：
1、房產(chǎn)可能是違法建筑。
村民建造農(nóng)民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現(xiàn)在關外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。
在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風險非常大，可能被強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(綠本)，表明政府對產(chǎn)權人的權利是認可的，一般不會是違法建筑。
2、農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。
即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權以登記為準，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。
3、房產(chǎn)買賣合同可能會被認定為無效。
理由是農(nóng)民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。
但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效;如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J定合同無效。
二、農(nóng)村房買賣的風險有哪些
農(nóng)村房屋買賣程序流程如下：
1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。
4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
其實，在我國，法律對農(nóng)村房屋的買賣活動是分情況處理，就好比城市居民與農(nóng)村居民買農(nóng)村房屋就存在很大的法律差異。鑒于這些復雜的情況，建議您在買農(nóng)村房屋時，最好是去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您出謀劃策。
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