房屋征收應(yīng)當(dāng)采用“贖買(mǎi)”政策，由政府出資購(gòu)買(mǎi)被征收房屋，之后拆遷房屋、騰出土地，故應(yīng)按公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償;《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》11條亦明確規(guī)定：“拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)要素包括：賣(mài)出和買(mǎi)入完全出于自愿;具有適當(dāng)磋商期，而不是急于出售或購(gòu)買(mǎi);賣(mài)買(mǎi)雙方可選擇最合適價(jià)款交易。但落實(shí)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)幾乎不可能：房屋征收并非處于被征收人自愿，公共利益面前無(wú)法對(duì)抗;征收命令和法院判決生效后，被征收人必須在規(guī)定期限交出房屋，不能討價(jià)還價(jià);被征收人不可能控制安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，無(wú)法選擇最合適出售價(jià)。如此特殊的交易條件和交易過(guò)程，再加以現(xiàn)行評(píng)估模式和評(píng)估方法存在諸多缺陷，很難形成公開(kāi)市場(chǎng)和市場(chǎng)價(jià)格，故應(yīng)當(dāng)大力改革評(píng)估制度，盡量使評(píng)估價(jià)接近公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)，切實(shí)保障被征收人不因征收而降低先前生存條件。
二、評(píng)估模式應(yīng)當(dāng)市場(chǎng)化。
現(xiàn)行房屋拆遷評(píng)估分為兩種模式：按政府指導(dǎo)價(jià)評(píng)估和按市場(chǎng)比較法評(píng)估，北京和上海是兩種模式的典型代表。以貨幣補(bǔ)償為例，北京住宅的評(píng)估模式為：(基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)由政府制定并定期公布;上海住宅的評(píng)估模式為：采用市場(chǎng)比較法，以拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時(shí)間一般不超過(guò)6個(gè)月的充分房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例(包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實(shí)例)，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)，貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)和被拆除房屋的建筑面積確定。對(duì)比可見(jiàn)，政府制定基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)明顯不合市場(chǎng)機(jī)制，不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，而且不能及時(shí)更新，如北京基準(zhǔn)地價(jià)1993年首次發(fā)布，直到2002年才修訂，該評(píng)估模式明顯與市場(chǎng)機(jī)制嚴(yán)重背離;而市場(chǎng)比較法評(píng)估模式與市場(chǎng)機(jī)制接軌，評(píng)估結(jié)論趨向于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)大力推廣。
三、引入多種評(píng)估方法。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、綜合評(píng)估等多種評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋具體情況采用相應(yīng)評(píng)估方法，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》16條亦明確規(guī)定“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因”。市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)論接近公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)，應(yīng)以盡量采用，但在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期沒(méi)有交易實(shí)例可比較的，應(yīng)當(dāng)采用其他方法。拆遷商業(yè)用房，北京支付一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，上海采用收益法，房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定，兩地均采用“一刀切”方式處理，但商業(yè)用房至少可分為出租型、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型、生產(chǎn)型三種，其未來(lái)正常受益具有較大區(qū)別，故應(yīng)當(dāng)區(qū)分評(píng)估。對(duì)于公益事業(yè)用房、房屋附屬物和臨時(shí)建筑，在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用其他方法估價(jià)的，可采用成本法估價(jià)。
四、減少無(wú)形制約，增強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)性。
如果評(píng)估機(jī)構(gòu)受到干預(yù)和制約，評(píng)估結(jié)論肯定顯失公正。拆遷納入房屋征收制度后，政府是征收的發(fā)動(dòng)者和實(shí)施者，即使不予主動(dòng)干預(yù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然受到諸多無(wú)形制約，難以獨(dú)立、自主、客觀、公正地進(jìn)行評(píng)估。無(wú)形制約包括：評(píng)估機(jī)構(gòu)欲獲取拆遷評(píng)估資格必須向政府申請(qǐng)核準(zhǔn)，由政府認(rèn)定和公布其評(píng)估資格;評(píng)估活動(dòng)必須遵守政府制定的評(píng)估規(guī)則、技術(shù)規(guī)范，某些省、市還必須使用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià);政府是征收發(fā)動(dòng)者，自然也是委托人，評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)酬來(lái)源于委托人支付。減少和擺脫無(wú)形制約不可能一蹴而就，必須循序漸進(jìn)，除評(píng)估模式市場(chǎng)化，引入多種評(píng)估方法等措施外，還應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)評(píng)估管理模式由行政管理逐步納入行業(yè)管理，由行業(yè)協(xié)會(huì)核準(zhǔn)評(píng)估資格、制定評(píng)估規(guī)則、發(fā)表市場(chǎng)信息和懲戒評(píng)估機(jī)構(gòu)
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