一、擅自轉租房屋的有效嗎
最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。
最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規(guī)則。
1、合同法第224條規(guī)定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。
依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當然是指合同有效為前提的。
2、轉租行為所導致房屋占有和使用轉變，是否屬于“處分行為”呢?
按照我國合同法第51條無權處分的規(guī)定來看，我國相當一部分權威學者認為，無權處分的債權合同屬于效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們，既然無權處分他人物權的債權合同也不過是效力待定，那么轉讓對權利人財產影響更小的所有權權能的效力，就不可能是無效的。當然，現在主流觀點認為，涉及無權處分的債權效力是有效的，那么轉租行為的合同效力更應當有效。
法律應當賦予當事人合同自由，不應該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉租的行為認定為無效，顯然缺乏依據。我們認為，房屋擅自轉租行為，可以比照無權處分行為，其轉租的債權效力應當具體情況具體分析，給次承租人提供更為靈活的司法救濟。
二、承租人擅自轉租怎么辦
因為轉租產生的法律關系應當按照如下原則處理：
1、出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
2、承租人與次承租人之間，成立租賃關系，其關系按照租賃合同的一般規(guī)定處理。
3、出租人與次承租人之間本無直接的法律關系，但是處于對雙方當事人權利的保護，我們認為：次承租人得直接向出租人履行承租人應當履行的義務，同時次承租人享有原承租人的相應權利。
承租人未經出租人同意轉租的，產生如下法律關系：
1、承租人得解除其與次承租人之間的租賃合同;
2、出租人得直接從次承租人處基于所有權或其他權利取回租賃物，次承租人不得基于其與轉租人之間的租賃合同對抗出租人;
3、次承租人得向轉租人主張租賃合同違反的違約責任。
綜上可知，若承租人擅自轉租房屋的話，那么該行為是被法律認定為無效的。當然，對于原房東來講，要是發(fā)現承租人擅自轉租房屋的話，此時可以要求解除租賃合同，并要求承租人承擔違約責任。
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