一、已抵押的房產如何購買
買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。根據我國《物權法》第 191 條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產， 但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”注意物權法對擔保法及其解釋的修正，依據該條規定，抵押人除非取得抵押權人同意或受讓人代債務人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權是否登記，債務人均不得轉讓抵押財產，抵押權對受讓人有對抗的效力。
根據目前房地產交易中心及各大銀行的實踐操作來看：一是做轉按揭，將上家未還之貸款轉入下家貸款銀行，該業務經常受央行政策影響;二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過戶。
二、購買已抵押的房屋應注意什么
下家一定要把握好以下兩點：
1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：
首先，上家要向銀行預約還款時間，預約的時間視銀行而略有不同;
其次，在約定的時間到銀行還貸;有的銀行在還款當天，有的銀行還款后幾日內可出《他項權證》;
第三，上家在取得《他項權證》后才能到房地產交易中心辦理抵押注銷登記手續;
第四，辦理抵押注銷登記手續后七日左右方可辦理過戶交易手續。
因此，下家將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風險就會越小，交易會越安全。
2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請提前還貸，再在銀行規定的還貸當天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用于歸還貸款。
對于已抵押的房產，實踐中也是可以進行買賣的，但此時作為抵押權人其實對房產，在同等條件下是享有優先購買權的。至于具體應該如何購買已抵押的房產，我們已經在上文中做出了介紹，希望可以為您提供一些幫助。
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