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房地產
股權轉讓土地增值稅需要繳納么？現在很多股份公司股東都有過
股權轉讓的行為，將公司控制權、收益權轉讓給他人。有時候會以房地產轉讓的形式實現股權的轉讓，這種情況并不少見。房地產轉讓會涉及到很多稅費，那么房地產
股權轉讓土地增值稅需要繳納么？關于此問題學界也有不同聲音，下面我們說說自己的看法。一、房地產
股權轉讓需要繳納土地增值稅么？國稅函是國家稅務總局對本系統下屬單位工作請示的批復函，屬于稅收規范性文件，依據相關行政法規和國稅發[2004]132號規定，在稅收法律、行政法規、部門規章之后。而《土地增值稅暫行條例》是由國務院頒布，屬于行政法規，法律效力高于稅收規范性文件。根據《土地增值稅暫行條例》第二條明確規定了土地增值稅的納稅義務人為轉讓房地產的單位和個人，征稅范圍為轉讓房地產的行為。以
股權轉讓方式轉讓房地產的行為，房地產的產權人在
股權轉讓前后，并未發生變化，因此并未發生房地產的轉讓行為，且納稅義務人并非轉讓房地產的單位和個人，而是轉讓股權的單位和個人。國稅函[2000]687號將該行為納入土地增值稅的征收范圍，擴大了《土地增值稅暫行條例》中關于土地增值稅納稅義務人和征稅范圍的規定，明顯超越上位法的規定，因而其法律效力和合法性存在疑問。對以
股權轉讓方式轉讓房地產的行為征收土地增值稅的法律依據國稅函文件，由于法律位階較低，擴大上位法的規定范圍，其合法性存在疑問。且在實際操作中存在增值額難以確定、重復征稅和容易被規避等問題。筆者認為，在目前的法律框架下，對以
股權轉讓方式轉讓房地產的行為不應征收土地增值稅。二、如果房地產
股權轉讓繳納土地增值稅會面臨哪些難點？1、增值額難以確定。土地增值稅實行四級超額累進稅率，而確定稅率的關鍵就是確定增值額。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，減除規定扣除項目金額后的余額，為應納土地增值稅的增值額。以
股權轉讓方式轉讓房地產的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。扣除項目金額被轉讓企業賬面有記載，容易獲得。房地產轉讓收入應如何確定，轉讓方獲得的是
股權轉讓收入，包括房地產價值、股本價值和其他資產價值。哪些屬于房地產價值，很難確定。2、存在重復征稅。適用國稅函[2000]687號對
股權轉讓行為征收土地增值稅，是對
股權轉讓方征稅，被轉讓企業的土地賬面價值不會相應得到調整，股權收購方在購買被轉讓企業股權，獲得該房地產后，無論繼續開發后轉讓或直接轉讓，均只能以被轉讓企業賬面記載的房地產開發成本作為計算土地增值稅的扣除項目金額，不能將
股權轉讓方已經繳納的土地增值稅計入扣除項目金額。勢必造成對同一房地產銷售行為重復繳納土地增值稅的情況。由此可見，以房地產轉讓的形式進行
股權轉讓涉及到營業稅和所得稅等，這些都沒有爭議。但是房地產
股權轉讓土地增值稅是否繳納還是有一些不同的聲音，我們的觀點是不需要繳納。因為關于房地產
股權轉讓征收土地增值稅的法律文件效力很低，并且在實踐中存在很多問題，所以，在目前框架下，是不宜征收的。有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時咨詢。
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副主任律師 法學碩士 執業14年
18868876507
