(1)“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。
出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同?
一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思。”
但商品房買賣認(rèn)購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認(rèn)購書強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”
約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理?
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的;二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方(預(yù)售方)預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響(最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預(yù)售合同效力的相關(guān)論述)。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效(起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效)的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
(2)違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。
商品房買賣認(rèn)購書對當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。
因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)?最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”從該條規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對信賴?yán)尜r償額的約定。
2.因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
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