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    樓房土地使用權5年，實際比法定最高年限少5年之內

房地產開發商從國家或集體手上獲取得土地使用權后，才可以進行樓房土地的施工，簡而言之就是獲得許可后才可以蓋房，買樓。房地產開發商如果是建造的樓房是商品房則一開始是有70年的產權，但是蓋樓房需要時間，當購房者買購得樓房，其樓房土地使用權5年是在無形中減少了。

一、樓房土地使用權5年，實際使用年限比法定最高年限少5年之內

購房者在購買樓房土地使用權時，房價中包含了土地出讓金的部分，在取得產權的同時也取得了土地使用權，該土地的使用期從開發商取得土地使用證之日算起，只不過在房屋買賣過程中，土地的使用權人由開發商變為購房者，如果開發商在4年前就取得了土地證，那么這套房屋的土地使用時間就是從四年前開始算的，你購買了這套房屋，在無形中，土地使用期限就減少了4年。當然，樓房的實際使用年限不太可能完全達到法定最高土地使用年限。一個房地產項目整個開發流程下來，即使一切順利也往往需要兩三年時間，可以說，實際使用年限比法定最高年限少5年之內，都可視之為正常情況。但造成年限"縮水"的原因很多，不同情況要區別對待，有些原因是客觀因素造成的，有的則是人為因素造成的，例如開發商閑置土地不及時開發。針對此類土地，杭州市今年已經采取了措施，對占用耕地連續兩年未使用的房地產項目用地，無償收回土地使用權;對非占用耕地的長期閑置的房地產項目用地，也要依法進行處理。

另外，提醒購房者應該注意的是，和開發商簽訂商品房銷售合同時，開發商必須將竣工時間、交付時間、入住時間等重要的進度安排明確告知購房者。并在商品房銷售合同中約定延期交付賠償金額，如遭遇延期交付，購房者可以要求賠償。

二、土地證

土地證，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。　　農村土地證辦理程序：

(一)辦理初始(變更)土地登記的程序：

l、土地登記申請;

2、地籍調查;

3、權屬審核;

4、注冊登記;

5、核發或者更換、注銷土地證書。

(二)初始(變更)土地登記申請人申請登記時，應提交哪些文件資料：

1、土地登記申請書;

2、單位設立證明、法定代表人證明或者個人身份證明及戶籍證明;

3、土地權屬來源證明，屬于共同使用一宗土地的，還須提交共有人共同使用該宗土地的約定、協議等資料;

4、地上建筑物及其他附著物的合法產權證明;

5、法律、法規、規章規定需要提交的其他文件資料。

(三)國有土地使用權轉讓辦理土地登記時，應提交哪些文件資料：

1、轉讓方的《國有土地使用證》正本;

2、受讓方土地登記申請;

3、國有土地出讓手續批復資料1套：

①國有土地使用權出讓合同l份;

②縣級以上人民政府對該宗地的出讓批復;

③市國土資源局轉發文件;

④出讓金繳納憑證、契稅繳納證明復印件。

4、國有土地使用權轉讓合同協議原件2份并公證;

5、轉讓方上級主管部門的意見;

6、轉讓方工程建設投資情況說明、計委下達的固定資產投資計劃以及項目建設記錄手冊的復印件;

7、地價確認文件(地價評估報告、地價確認批復)各1份;

8、該宗地無被查封、抵押、擔保、債務等權利限制以及其他土地權屬糾紛的保證書。　　(四)國有土地使用權抵押登記時，應提交哪些文件資料：

1、《國有土地使用證》正本;

2、抵押雙方共同填寫的《國有土地抵押申請審批表》;

3、雙方填寫土地抵押合同一式三份;

4、地價確認文件(地價評估報告、地價確認批復)各1份;

5、經公證的土地使用權抵押和貸款合同各1份;

6、以出讓方式獲得的土地使用權抵押登記應提供的資料：原土地出讓合同出讓金、契稅繳納憑證的復印件各1份;

7、雙方營業執照副本、及雙方法定代表人證明書、委托人證明書及其身份證復印件各1份;

8、抵押土地宗地圖3份(抵押權人對抵押面積范圍蓋章認可);

9、該宗地無被查封、抵押、擔保、債務等權利限制以及其他土地權屬糾紛的保證書。

通過我們的介紹中樓房土地使用權5年被無形中蒸發掉是合乎法理的，樓房土地使用權在房地產開發商這里被開發到出售，再到被購買，是很難達到法定最高的土地使用年限的，但是這也提醒每一位購房者雖然實際土地使用權限比法定的土地使用權限少5年，被視為正常情況，一旦低于5年則需要了解詳細情況。

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