土地使用權(quán)的售讓特點(diǎn)
一、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在我國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時，當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦狻⒒ハ嗟钟|，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。
二、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。
這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
三、需辦理變更登記。
中國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國外民法典律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動即為發(fā)生;后者也稱物權(quán)行為無因性理論，指物權(quán)的變動不僅有變動物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動為目的物權(quán)行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動的原因，而是把物權(quán)的變動，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無效而無效。我國大部分的土地使用權(quán)，都是通過土地轉(zhuǎn)讓的方式獲得的，而售出作為轉(zhuǎn)讓方式的一種，是具有很重要的作用的。從文中可以看出，土地使用權(quán)的售讓特點(diǎn)包括三點(diǎn)。一旦土地使用權(quán)的售讓達(dá)成，也就意味著其特點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)，至于具體的特點(diǎn)內(nèi)容，您可以從我們整理的文章中了解。
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