一、買二手房注意的問題有哪些
1、核實產(chǎn)權是否清晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。
2、詢問交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
3、關注房齡情況
很多二手房經(jīng)過炒房團的買賣，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀人談到房齡時模棱兩可，二手房的真實房齡就需要買房人多加留意了。可以通過詢問和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。
二、二手房交易賣方滯留戶口怎么辦
在二手房交易當中，規(guī)范戶口遷移，避免糾紛發(fā)生，應從以下幾方面著手：
1、買賣合同沒有約定具體賠償標準的解決方案。
戶口遷移是賣方的合同義務，違反該約定應當承擔違約賠償責任，但如果買賣合同里面沒有約定賠償責任的具體標準或者計算公式，則買方需要舉證證明其受到的損失，沒有損失則很難獲得賠償，買方舉證責任比較大。
因此，在發(fā)生該類爭議時，建議買方積極和賣方協(xié)商，給予其必要的時間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶口;同時，雙方在具體協(xié)商過程中，可以通過簽訂補充協(xié)議方式，約定賠償責任的具體標準或者計算公式，防止賣方惡意違約。
2、直接在買賣合同補充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任，如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。
3、針對戶口遷移問題，買方可以預留部分房價款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房價款;如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。通過這種加重經(jīng)濟責任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議。
綜上所述，按照買賣合同約定，賣方遷移戶口是其約定義務，賣方都應當按照合同的約定時間無條件遷出，否則應當承擔違約賠償責任。
在二手房交易過程中，合同至關重要。二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。對于戶口問題，購房者可以請律師協(xié)助在合同中約定好，免得交房之后出賣人滯留，影響孩子讀書。
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