現(xiàn)代社會，土地仍然是人們討論的熱門話題之一，為了利用好土地，改革土地制度，在一定的時期內(nèi)需要對土地的使用權(quán)進行評估，在現(xiàn)實生活中，土地使用權(quán)評估是有幾種方法的。那么，土地使用權(quán)評估公式的方法是什么？接下來我們將為您詳細的介紹一下土地使用權(quán)評估公式的方法是什么這個問題以及與其相關(guān)的一些事項。
一、市場法
(一)市場法及其適用條件
市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。
(二)市場法應用的步驟與過程
1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關(guān)性和替代性，應符合下列要求：
(1)與待估土地用途應相同。
(2)與待估土地交易類型應相同。
(3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。
(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。
(5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。
2、進行交易情況的修正。
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。
(3)買方或賣方不了解市場行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、進行交易時間的修正。
4、進行區(qū)域因素修正。
5、進行個別因素修正。
6、確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
二、收益法
(一)收益法的應用形式
土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產(chǎn)生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。
(二)土地收益額及其估算
實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。
土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。
土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。
以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：
1、計算總收入。
2、求取總費用。(此處不包括利息)
3、求取總收益。
4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)
5、求取土地純收益。
(三)土地還原利率及其估算
土地還原利率實際上是土地投資報酬率。
1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。
2、通過完全利率(無風險收益率)加上風險險調(diào)整值(風險收益率)的方法求取還原利率。
還原利率=安全利率 風險調(diào)整值
3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。
(四)土地收益年限及其測算
土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。
土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。
包括市場法和收益法，市場法其實也就是市場比較法，通過比較來評估。收益法，顧名思義也就是通過觀察收益對土地使用權(quán)進行評估。如果您對于土地使用權(quán)評估公式的方法這個問題還有什么不明白的地方，我們建議最好在當?shù)卣乙粋€專業(yè)的律師進行詳細的咨詢。
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