一、概念
商品房在建設(shè)時(shí),開(kāi)發(fā)商是先要取得土地使用權(quán)才能建設(shè)的,也就是大國(guó)土證,交房之后開(kāi)發(fā)商拿大國(guó)土去辦理產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)分下來(lái)后再分配小國(guó)土證,也就是分配到各個(gè)業(yè)主手中的國(guó)土證,是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理的。
二、買(mǎi)了商品房,有土地使用權(quán)嗎?
根據(jù)《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記，但是，目前大多數(shù)縣級(jí)以上地方人民政府（如溫州市）都未作明確規(guī)定。在實(shí)際操作上，房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記，土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記，還有的地方由公證部門(mén)辦理農(nóng)村私人房產(chǎn)抵押登記。各登記部門(mén)在自己權(quán)限內(nèi)登記，各自為政，相互間難以協(xié)調(diào)。銀行等相關(guān)當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，一旦操作不當(dāng)，就可能出現(xiàn)法律糾紛，造成不必要的浪費(fèi)和損失。 什么是房隨地走、地隨房走? 土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押三種方式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為受讓人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈(zèng)與等。出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為。交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。贈(zèng)與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁用土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為出租人，承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為承租人。 土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為抵押人，抵押債權(quán)人稱(chēng)為抵押權(quán)人。 轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押;轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。首先我們需要告訴您的是，商品房是開(kāi)放商建立的，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建造商品房時(shí)，首先就需要獲得土地的使用權(quán)，因此商品房的業(yè)主在享有商品房的所有權(quán)的同時(shí)，也是享有土地的使用權(quán)的，如果還有什么不明白的，可以咨詢(xún)下律師。
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