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| ·房地產(chǎn)拆遷中的特殊情況 第一類是居民區(qū)中的街道工廠。該類房屋在市場上既無成交案例也無出租案例,無法采用市場比較法和收益法，而采用成本法評估，由于該類房屋的容積率較高，最后計(jì)算出的市場價(jià)格相對偏低，較難真實(shí)反映該類房屋的客觀市場價(jià)格。 第二類是居住用房作為辦公用途。如某估價(jià)對象為三層舊里房屋，居住在三層的居民，有合法的營業(yè)執(zhí)照，并與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司簽訂過居改非的協(xié)議。如這樣的舊里作為居住房屋，拆遷評估有最底保護(hù)價(jià)及拆遷補(bǔ)貼;而按照非居住房屋評估,一般采用成本法 ·拆遷評估的完善 一、盡量使評估價(jià)接近公開市場價(jià)?！ 》课菡魇諔?yīng)當(dāng)采用“贖買”政策，由政府出資購買被征收房屋，之后拆遷房屋、騰出土地，故應(yīng)按公開市場價(jià)補(bǔ)償;《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》11條亦明確規(guī)定：“拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值”。公開市場價(jià)要素包括：賣出和買入完全出于自愿;具有適當(dāng)磋商期，而不是急于出售或購買;賣買雙方可選擇最合適價(jià)款交易。但落實(shí)公開市場價(jià)幾乎不可能：房屋征收并非處于被征收人自愿，公共利益面前無法對抗;征收命令和法院判決生效后， ·拆遷評估價(jià)格的執(zhí)行 拆遷評估價(jià)格執(zhí)行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾問題，主要表現(xiàn)在拆遷主體(拆遷當(dāng)事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機(jī)構(gòu)之間的利益矛盾。 一是被拆遷人對拆遷補(bǔ)償要求過高，難以協(xié)商。當(dāng)前在拆遷補(bǔ)償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價(jià)格往往是形同虛設(shè)，無法執(zhí)行?！ 《遣疬w人在補(bǔ)償問題上總想控制標(biāo)準(zhǔn)，降低成本?？刂蒲a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、降低拆遷成本、追求企業(yè)利潤，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運(yùn)作目標(biāo)。 ·拆遷評估的依據(jù) 拆遷評估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估?！ 〔疬w補(bǔ)償價(jià)格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估確定的行為?！ ∥覈秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評估辦法由國務(wù)院住建部制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見?！ ?011年6月7日，我國住建部發(fā)布最新的《國有土地上房屋征收評估辦法》，標(biāo)志著我國的拆遷征收評估已經(jīng)做到與市場價(jià)同 ·拆遷估價(jià)報(bào)告的救濟(jì) 在房屋拆遷這一行政行為主導(dǎo)地位活動(dòng)中，當(dāng)拆遷當(dāng)事人對于房屋拆遷估價(jià)報(bào)告不服的，可以按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第19條至23條規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，具體如下：拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程；拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核 |
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