正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：
(一)標(biāo)的權(quán)利瑕疵糾紛及其處理。
標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，有如下三種處理方式：
1、已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房;
2、已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保;
3、既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。
(二)標(biāo)的質(zhì)量瑕疵糾紛及其處理。
質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。
如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
二、遇到商品房預(yù)售糾紛怎么辦
引起交付不能或不能如期交付糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。對于此類糾紛，應(yīng)采取以下處理方式：
(一)從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。
(二)如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。
(三)對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
鑒于商品房預(yù)售制度尚不完善，在雙方交易過程中造成了許多紛爭。這些糾紛產(chǎn)生的原因較為復(fù)雜，且以群體糾紛為主，在處理上難度也較大。因此當(dāng)您遇到此類問題時(shí)，建議您向?qū)I(yè)的律師咨詢，避免可能給自己造成的損失。
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