一、商品房銷售時需要具備哪些證
“五證”包括：1、市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;2、城市規劃管理局的“中華人民共和國建設用地規劃許可證”;3、城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”;4、城鄉建設委員會的“建設工程開工證”;5、房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”。溫馨提示：(1)屬于期房預售的，應取得“市商品房預售許可證”;(2)屬于外銷商品房的，應取得“市商品房外銷許可證”;(3)屬于外銷商品房預售的，應取得“市商品房外銷預售許可證”。
二、商品房不應分攤的共有建筑面積
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。
三、商品房應分攤的共有建筑面積
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
四、共有建筑面積分攤原則
產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤;無權屬分割文件或協議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。共有建筑面積的分攤方法是：1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。共有建筑面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為準。在商品房銷售時，如果開發商沒有取得上述五個證件的話，那此時的銷售行為就是違法的，而購房者如果購買到了這樣的商品房，也是可以要求開發商退房，并且賠償由此造成的損失。在購買商品房的時候，我們所購買的面積里面其實是包括了一部分公攤面積的，而實際可以使用的房屋面積，其實并不是房產證上面的面積。
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