(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機(jī)關(guān)實(shí)施收地程序,在對(duì)已完成建筑工程價(jià)值量進(jìn)行估價(jià)的基礎(chǔ)上拍賣建設(shè)工程,該項(xiàng)目由受讓人繼續(xù)開發(fā);原債權(quán)人,除小業(yè)主的預(yù)購合同由受讓人繼續(xù)履行外,其他債權(quán)人均采取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產(chǎn)商之間的經(jīng)濟(jì)糾紛(拍賣所得價(jià)款進(jìn)行提存,作為房產(chǎn)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的擔(dān)保)。該方案的特點(diǎn)是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與債務(wù)清理相分離,優(yōu)點(diǎn)是行政機(jī)關(guān)的操作比較簡單,項(xiàng)目也不再負(fù)擔(dān)債務(wù),缺點(diǎn)是項(xiàng)目起拍價(jià)高,完成轉(zhuǎn)讓的可能性較小,而且在施工承包人實(shí)際占據(jù)工程的情況下,可能激化社會(huì)矛盾。該方案比較適用于小規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目。
(三)行政收地并進(jìn)行項(xiàng)目清算。即行政機(jī)關(guān)實(shí)施收地程序,在對(duì)已完成建筑工程價(jià)值量進(jìn)行估價(jià)和對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上,召開債權(quán)人會(huì)議,削減債務(wù),并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣;受讓人負(fù)責(zé)繼續(xù)履行確定范圍內(nèi),包括預(yù)購合同、銀行抵押貸款合同和施工承包合同、建材購銷合同等在內(nèi)的所有債務(wù)。其特點(diǎn)是在債務(wù)清理的條件下進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,行政機(jī)關(guān)需要投入較大精力,其優(yōu)點(diǎn)是起拍價(jià)低,受讓人只須投入后續(xù)建設(shè)資金,而且債務(wù)關(guān)系清楚,銀行、小業(yè)主等各方利益都有保障,難點(diǎn)在于核減債務(wù)須債權(quán)人同意。該方案比較適用于嚴(yán)重"資不抵債"的大規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目。
(四)司法強(qiáng)制執(zhí)行.即由債權(quán)人向法院提起要求房產(chǎn)商償還債務(wù)的民事訴訟或申請(qǐng)宣告房產(chǎn)商的企業(yè)破產(chǎn),由法院通過強(qiáng)制執(zhí)行程序拍賣建設(shè)工程。其優(yōu)點(diǎn)是出讓和劃撥地塊上的各類建設(shè)項(xiàng)目都適用,但周期較長,政府的控制力較弱。而且,目前法院分割樓層拍賣建設(shè)工程的方法不利于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。該方案可以作為行政程序的補(bǔ)充。
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 廣東 陳芝廉律師 |
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