一、哪些情況下可以就商品房退房
依據相關法律、法規規定，除合同本身的約定外，大約有以下幾種情況，購房者可提出退房：1、套型誤差過大。按套(單元)計價的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產商重新約定總價款，購房者退房的，由開發商承擔違約責任。2、面積誤差過大。合同約定面積與產權登記面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權退房。購房者退房的，開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。3、擅自變更規劃設計。已預售的商品房，開發商不得擅自變更規劃設計。除非經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房結構、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的。開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房者。購房者有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。購房者在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款變更。開發商未在規定時限內通知購房者的，購房者有權退房;購房者退房的，由開發商承擔違約責任。4、商品房質量有問題。開發商交付的房屋應當是驗收合格的商品房。交付時若商品房的主體結構不符合合同約定的標準，購房人有權單方面解除合同。商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核檢，確屬主體結構質量不合格的，被確認不合格后，購房者有權退房。5、延期交房。購房者可以在預售合同中約定交房時間，若開發商未能在約定期限內交出房子，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發商延期超過合理的期限(超過一年)，購房者可通過法律手段起訴開發商違約，并要求法院強制開發商退房。6、在建工程轉讓情形。商品房預售后，開發商意欲轉讓在建的商品房建設工程，開發商應當將商品房建設工程轉讓的情況書面通知商品房購房者。購房者有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。購房者未按照規定要求解除商品房預售合同的，應當由商品房建設工程受讓方繼續履行商品房預售合同責任。7、法定不得轉讓的商品房。如果商品房存在下列情形之一的，購房者也可以要求退房：未依法登記取得房屋產權證書的;共有項目，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制商品房權利的，則商品房買賣合同無效。
二、開發商違約后如何賠償損失
開發商與買房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。同時，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：1、逾期交房的違約金計算標準：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標準文本中約定的計算方式不同，又為您提供了一種可以借鑒的方式。2、逾期付款的違約金計算標準：按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。3、逾期辦理產權登記的違約金計算標準：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。這是一個審判實踐上的重大突破，為解決長期解決不了的產權登記問題創造了條件。因為此前對于逾期辦理產權登記，只是判決確認違約和限期辦理產權登記，損失賠償需要業主舉證有實際損失;即使業主舉出了損失的證據，法院也難以認定這損失與預期辦理產權登記之間的因果關系。因此，對于此類案件法院也是無奈。現在有了上述標準，法院可以徑直判決開發商承擔逾期辦理產權登記的違約金了。上述三種計算標準都是在當事人沒有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過高或過低時，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即下限不低于實際損失，上限不高于實際損失的130%。實踐中，因為自己不想購買而退房的情況有，因為房屋存在嚴重質量問題而要求退房的情況也有。但其中，只有符合法律規定的情形要求退房的，此時購房者不承擔違約責任。
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