一、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)
小產(chǎn)權(quán)房是相對于具備完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。作為小產(chǎn)權(quán)房，其特點也是相當(dāng)明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產(chǎn)權(quán)房的擁有者或者購買者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾個特點：1、價格優(yōu)勢明顯 小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，因而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地成本極低。2、產(chǎn)權(quán)不完整 小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認(rèn)并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關(guān)法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認(rèn)可和保護，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來講，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。3、不合法性 小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。4、法律風(fēng)險大 利用國有土地從事商品房開發(fā)建設(shè)，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)很多是村民個人、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不完全具備的公司投資建設(shè)的，也沒有經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設(shè)等主管部門審批，在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房購買者的權(quán)益不能得到法律有效保護，根據(jù)《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。這些都是非常重大的隱患和風(fēng)險。
二、小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款
《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房因為國家不承認(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房后擁有產(chǎn)權(quán)證。 然而，這并不代表著小產(chǎn)權(quán)房無法辦理抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房購買者可以在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個人借貸。 銀行能給小產(chǎn)權(quán)房辦理按揭貸款嗎?對此，記者咨詢了省城幾家銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員，對方均表示不可以。中國工商銀行的一位工作人員說，銀行一般不會給小產(chǎn)權(quán)房辦理貸款。因為小產(chǎn)權(quán)房屬于集體土地，上面建的住房也沒有土地證。而想到銀行貸款，必須有土地出讓證才行。“嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，如果銀行給其貸款，今后有什么問題，銀行也會有很大的損失。” 為什么房產(chǎn)中介說可以辦下來呢?這名工作人員說，可能是中介聯(lián)系的信貸公司給辦理貸款。“如果是一手房，通過房地產(chǎn)公司就能辦貸款，不同房地產(chǎn)公司有不同的合作銀行，利潤也比較優(yōu)惠。如果是二手房，可以聯(lián)系評估公司，他們會對房子進行評估是否能貸款，能貸多少。”
我們在需要辦理貸款時一定要到正規(guī)銀行，現(xiàn)在市場上的小中介，一般是從私人信貸公司里貸的款利率高，也可能存在一些的風(fēng)險。又因為對于小產(chǎn)權(quán)不同的金融機構(gòu)的規(guī)定不同，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房子貸款問題我們在辦理前一定要咨詢相關(guān)機構(gòu)，了解清楚相關(guān)規(guī)定。
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