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    商鋪投資需要注意以下幾個方面問題：

  一、加強合同履行的保證能力。在“售后包租”的銷售模式中，最好要求開發(fā)商的投資商對商鋪投資收益進行連帶保證。由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)采用項目公司制，開發(fā)公司往往是項目公司，項目銷售完畢后，公司也隨即注銷。

  二、提高自我管理和經(jīng)營能力。商鋪的使用和經(jīng)營管理具有統(tǒng)一性和整體性的特點。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，商鋪的小業(yè)主可以通過召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，來獲得一個代表全體業(yè)主的管理機構(gòu)，以便統(tǒng)一業(yè)主的行動，有效與物業(yè)管理公司溝通、協(xié)調(diào)。

  三、探索房地產(chǎn)投資基金的運作。商鋪投資者關(guān)心的是投資的盈利性和安全性。商鋪作為一種能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入流的經(jīng)營性物業(yè)，是很受房地產(chǎn)投資基金青睞的。

  商鋪的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)分別屬于三個不同法律主體，由開發(fā)商在銷售時承諾一定年數(shù)、一定金額的租金回報。

1、商場開業(yè)期限

　實踐中，商場開業(yè)日的確定是較為困難的，因其需要同時要兼顧各方面利益，也因此受到各種因素的限制，導(dǎo)致開業(yè)日能否順利開業(yè)成為商場的重大風(fēng)險。

2、商鋪交付條件

  根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，建筑工程通過竣工驗收即可交付使用.

  可由雙方在合同中預(yù)先約定雙方選擇適用的交付條件,前提是不違背國家法律法規(guī)。

3、商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)

　滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對于對餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言。

4、商鋪交付期限

　交付期限與租金及物業(yè)費計算、租賃期限、免租期限（裝修期限）、開業(yè)日等密切相關(guān)，因而具有非常重要的法律意義。

  設(shè)定該日期既要考慮工程進度也要考慮上述期限的關(guān)聯(lián)性，同時兼顧可能發(fā)生的意外因素，而設(shè)定靈活的可操作性。實踐中，針對租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況，需約定“視為交付完成”的概念，以明確交付期限，保證合同其他權(quán)益得以執(zhí)行。

5、商鋪面積測繪

　單元面積決定租金、物業(yè)管理費等的計算。同時，單元面積是否能夠分開測繪，還會影響租賃合同的登記等其他方面。

  根據(jù)各地房管局的不同操作方式，對分割測繪采取了不同的做法，對此需要在招租前予以了解。以建筑面積概念作為商鋪的租賃面積，往往會因建筑面積構(gòu)成以及測繪變化而出現(xiàn)歧異并導(dǎo)致糾紛，為此建議通過雙方約定的形式明確租賃面積的定義，同時，對發(fā)生交付租賃面積變化時，如何指定重新測繪機構(gòu)，以及針對面積變化采取的相應(yīng)費用的調(diào)整方式，也應(yīng)予以提前約定。

6、不動產(chǎn)抵押

　商業(yè)地產(chǎn)具有融資功能，如決定進行不動產(chǎn)抵押的話，則如何處理抵押與租賃的關(guān)系.

  抵押與租賃的先后順序?qū)Φ盅喝耍I(yè)主）、抵押權(quán)人（銀行）、租戶（商家）三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系帶來什么影響，以及業(yè)主因此需要承擔(dān)哪些法律義務(wù)，均需要在招租前做出考慮，并在租賃合同中作出事先約定。

7、其它招租風(fēng)險

南京德本律師:為預(yù)防政策風(fēng)險、規(guī)劃風(fēng)險、周邊商圈變化等等招租風(fēng)險，建議業(yè)主在正式對外招租前，召集工程部、租賃部、市場部、物業(yè)公司、代理公司、律師等共同分析可能出現(xiàn)的問題并研究解決對策、形成統(tǒng)一認(rèn)識，然后再著手招商事項，以預(yù)防招租后出現(xiàn)的項目風(fēng)險。如忽視對項目具體情況的分析研究，僅僅依賴擁有優(yōu)勢條款的合同文本，并不能起到全面化解風(fēng)險的作用.

8、變相套現(xiàn)風(fēng)險。開發(fā)商的“售后包租”，實際上往往是變相套現(xiàn)。通過抬高商鋪售價，開發(fā)商實際上已將包租期限中需要付給小業(yè)主的租金事先打入房價。這樣，高投資回報率只是實現(xiàn)銷售的幌子。一旦包銷期限一過，小業(yè)主只能自己承擔(dān)經(jīng)營不善的風(fēng)險。

9、回報保證風(fēng)險。由于《商品房銷售管理辦法》禁止了開發(fā)商售后包租，開發(fā)商往往委托或者設(shè)立物業(yè)管理公司與小業(yè)主簽訂“售后包租”合同，即在法律上售后包租的主體是獨立于開發(fā)商的。一旦產(chǎn)生糾紛，小業(yè)主因主體適格問題不能直接起訴開發(fā)商，包銷合同中投資回報的償還能力和保證能力就需要被質(zhì)疑了。

10、產(chǎn)證辦理風(fēng)險。《上海市關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》明確，商鋪的權(quán)屬單元應(yīng)具備封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)為四至界限，且商鋪的分割事先應(yīng)獲得規(guī)劃、建設(shè)、消防、衛(wèi)生等管理部門的批準(zhǔn)。這就意味著原來商鋪銷售中采用的嵌銅條分割的方法將不被認(rèn)可，商鋪的分割也更加困難。上海“永升大廈”、“柳林大廈”等商鋪，就是因為商鋪產(chǎn)證辦理遇到障礙，導(dǎo)致開發(fā)商和小業(yè)主之間矛盾不斷。

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