一、土地使用權(quán)的獲得
中國城市的土地是國有土地，個(gè)人或單位因需要使用土地，需申請(qǐng)國有土地的使用權(quán)。使用權(quán)的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，前一種是國家機(jī)關(guān)、公用事業(yè)等機(jī)構(gòu)獲得國有土地使用權(quán)的主要方式，沒有期限限制，而居民、商業(yè)企業(yè)等獲得國有土地使用權(quán)的主要方式是出讓，期限最高為70年。
二、住房土地使用權(quán)到期續(xù)期
土地是不動(dòng)產(chǎn)的主體，沒有土地使用權(quán)，土地上附著的房產(chǎn)也就沒了基礎(chǔ)，所以土地使用權(quán)的保護(hù)歷來被不動(dòng)產(chǎn)所有人關(guān)注。2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。近期，國土資源部稱為了解決少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期的群眾面臨的實(shí)際問題，維護(hù)他們的應(yīng)有權(quán)益，國土資源部商住建部協(xié)商后提出，地方在相關(guān)“法律安排”明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理。第一個(gè)“不”是指，少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請(qǐng)；第二個(gè)“不”是指，國家法律沒有規(guī)定之前，不收取費(fèi)用。“一正常”是指：“正常”辦理交易和登記手續(xù)。這類住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍然填寫這一住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)”。理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。那獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)要繳納多少土地出讓金？新房開發(fā)時(shí)，開發(fā)商在一級(jí)土地市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格沒法采用拍賣競(jìng)價(jià)方式，各地實(shí)踐中，一般通過基準(zhǔn)地價(jià)來計(jì)算土地出讓金。所謂基準(zhǔn)地價(jià)是指土地在正常市場(chǎng)條件的熟地價(jià)格，包括土地取得費(fèi)（征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)用和土地純收益。各地都會(huì)定期公布最新的“國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當(dāng)于房價(jià)的三分之一。只是應(yīng)繳的土地出讓金占房價(jià)比重如此之高，300萬的房產(chǎn)，要繳100萬的土地出讓金，相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會(huì)年平均工資的十幾倍，高房價(jià)地區(qū)的房地產(chǎn)所有人恐怕都是無力承擔(dān)的。由上可知，關(guān)于土地使用權(quán)的相關(guān)法律安排還沒有出臺(tái)，地方只能先按國土資源部推出的暫時(shí)性方案操作。而我們也相信，國土資源部會(huì)高度重視帶有普遍性的70年住房土地使用權(quán)到期續(xù)期問題，畢竟關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，也希望相關(guān)部門繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，出臺(tái)相關(guān)的法律安排。
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